Anahtar kelimeler: Saatte Gününün İstemli Geldi Başlanarak Davetiye Günde Dinlenerek Anadolu Sözlü
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
SAYISI : █████████ E., ████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 20. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : ████████ E., ███████ K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekilince duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 27.05.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde duruşmalı temyiz talebinde bulunan davacı vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen karşı taraftan gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı yüklenici arasında imzalanan ..... Noterliği’nin 22.03.2013 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yüklenicinin sözleşmede taahhüt ettiği inşaat alanından daha fazlasını 01.06.2013 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nde yapılan değişiklikten faydalanarak yaptığını, ilave inşaat hakkının %25 olduğunu, ancak sözleşmede imar durumunda daha yüksek bir inşaat izni verildiği takdirde arsa payına göre maliklere hisse verileceğinin kararlaştırılmış olmasına karşın müvekkiline artıştan hisse verilmediğini, müvekkiline verilmesi gereken arsa payı hissesine karşılık gelen 50.000,00 TL alacağın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 09.11.2017 tarihli ıslah dilekçesiyle talebini 132.735,20 TL’ye çıkarmıştır.II. CEVAPDavalı vekili cevap dilekçesinde; imar planında parsel için belirlenen emsalde bir değişiklik meydana gelmediğini, yalnızca emsal dışı alanlarda uygulanan kat sayısında değişiklik yapıldığını ve bunun da bağımsız bölümlere yansıtıldığını, sözleşmede öngörülen metrekareden daha fazlasının arsa sahiplerine verildiğini, sözleşmede 8. kat sonrasının yükleniciye ait olacağının kararlaştırıldığını, davacının kat artışına yönelik bilgisi olduğunu ve kat irtifakı kuruluşunda bizzat bulunduğunu savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin 29.01.2019 tarihli ve ████████ E., ███████ K. sayılı kararı ile tapuda davacı adına kayıtlı taşınmazın üzerinde kat karşılığı inşaat yapılmak üzere yüklenici davalı ile davacı arasında ..... Noterliği'nde düzenlenmiş █████/2013 tarihli ve ... yevmiye no'lu Düzenleme Şeklinde Gayrımenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin imzalandığı, sözleşmenin 4. maddesine göre bahse konu arsanın arkasında bulunan parsel ile arasındaki Kadıköy Belediyesine ait imar yolunun belediyeden alınmasından sonra imar durumunun istenilen şekli alması halinde 1. ve 2. maddelerde yazılı bedelin müteahhit tarafından mezkur gayrimenkulün üzerine plan ve projesine uygun olarak inşa edilecek olan binada 8 kat malikinden her birine minimum 160-165 m² brüt, katta tek daire olarak arsa sahipleri adına tahsis edilerek ödeneceği, mal sahiplerine verilecek dairelerin kullanım alanının minimum 125-130 m² olacağı, kullanım alanına, kat bahçesi, Fransız balkonlar, klima balkonu, yangın geçiş hol, şaft boşluklar, dış cephe prekast kaplama farkı ve kat holü dahil olduğu, emsal hesabının belediyenin avan projeyi onaylamasından sonra belli olacağı, ilk 8 katın yönetim planında belirtileceği üzere her katta bir daire olmak şartıyla mal sahiplerine verileceği, 9. kattan itibaren (9. kat dahil) bu metraj dışında kalan katlar ve çatı arasının da taahhüdün bedeli olarak mütahhide kalacağı, imar durumunda daha yüksek inşaat izni verildiği takdirde arsa payına göre maliklere hisse verileceği, şayet imar durumunda aleyhte bir durum söz konusu olursa aynı şekilde arsa payına göre hisse azalması gerçekleştirileceği, müteahhitin kendisine kalacak daireleri dilediği büyüklük ve adette palanlamakta serbest olduğu, buna göre müteahhide kalacak daire sayısının değişkenlik gösterebileceği, sözleşmenin 13. maddesinde imar durumunun herhangi bir sebeple değişmesi halinde oluşan değişikliğin müteahhitle mal sahipleri arasında ana arsadaki hisseleri oranında bölüşüleceği, yine 14. maddesinde imar durumu ile ilgili olarak inşaata ilişkin hakların artması veya düşmesi taraflarca bu sözleşmedeki oranlar dahilinde paylaşılır, bu durumda tarafların birbirlerinden ek bir ivaz talebi mevzu bahis olamaz hükümlerinin bulunduğunun tesbit edildiği, taşınmaz üzerinde yapılan keşif sonrası düzenlenen bilirkişi kurulu raporuna ve ek raporuna göre; taraflar arasında yapılan █████/2013 tarihli sözleşme sonrasında davaya konu .... ilçesi, .... Mah., .... ada, ... parsel sayılı taşınmazın içinde bulunduğu Kadıköy bölgesinde TAKS ve KAKS katsayılarında herhangi bir değişimin olmamasına rağmen Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde █████/2013 tarihinde 28759 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren değişiklik ile bazı mekanlara ait alanların inşaat alanına dahil edilmemesi şartının getirilmesi ile bina inşaat alanında yaklaşık %25 artış olduğu, inşaat alanındaki artışın planlı alanlar imar yönetmeliğinde yapılan değişiklik ile sağlandığı, planlı alanlar tip imar yönetmeliğinde malikler lehine yapılan değikliğin imar durumundaki bir değişiklik olarak değerlendirildiği, bu durumda kök raporlarının aynen geçerli olduğu, talep edilecek alacak bedelinin 165.919,00 TL ( 16,5919 m² X 2.000,00 TL /m² ) = 132.735,20 TL olup , davacının bu miktarı esas alarak davasını ıslah ettiği, bu yönden de davanın kabulü yoluna gidildiği, şu halde, her ne kadar yapının yapıldığı alan TAKS ve KAKS katsayılarında herhangi bir değişiklik olmasa da Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin █████/2013 tarih ve Resmi Gazetenin 28759 sayısında yayınlanarak yürürlüğe giren bazı mekanlara ait alanların inşaat alanına dahil edilmesinden kaynaklı olarak davalının da bu tip yönetmeliğinden istifade ettiği, tip imar yönetmeliğinin lehe olması nedeniyle inşaat alanının daha da fazlalaştığı, bundan da taraflar arasındaki sözleşmenin 13. ve 14. maddesi gereğince payı oranında davacının da yararlanması gerektiği, taraflar arasındaki sözleşme gereği dava konusu taşınmazda yapılması gerekenden fazla kat yapıldığı, arsa sahiplerine sunulan teklifteki bina dış cephe görünümünden de yapının 12 kat olarak göründüğü, sözleşmeden sonra yayınlanan planlı alanlar tip imar yönetmeliği sonrasında meydana gelen imar artışı ile yapılan yenileme teklifinde ve sözleşme esnasında yapımı kararlaştırılan 12 kat yerine 14 katlı yapı yapıldığı, 13. ve 14. katın imar artışından kaynaklandığı, bunun imarın yükselmesi olarak kabulü gerektiği, hakkaniyetin dahi bunu gerektirdiği, taraflar arasında yapılan sözleşemede ise; imar durumunun herhangi bir sebeple değişmesi halinde oluşan değişikliğin müteahhit ile mal sahiplerine arasında ana arsadaki hisseleri oranında bölüşüleceği, imar durumu ile ilgili olarak inşaata ilişkin hakların artması veya düşmesinin taraflarca bu sözleşmedeki oranlar dahilinde paylaşılacağının kararlaştırılmış olduğu, alınan raporlardan da davacının talep edebileceği hissesi karşılığının hesaplandığı, hesaplanan ve davacı tarafça dava ve ıslahla değerin arttırıldığı gerekçesiyle, davanın kabulüne, toplam 132.735,20 TL'den 50.000,00 TL'ye dava tarihinden kalan 82.735,20 TL'ye ise ıslah tarihinden itibaren işletilecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir. IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 15.02.2022 tarihli ve █████████ E., ████████ K. sayılı kararı ile taraflar arasında imzalanan 22.03.2013 tarihli sözleşme gereğince davalı yüklenici belediyeden tasdikli 22.11.2013 tarihli mimari projeye uygun olarak bina yapıldığı ve 31.12.2015 tarihinde iskan ruhsatı alındığı, Kadıköy Belediye Başkanlığı'ndan alınan cevabı yazıdan anlaşıldığı üzere, imar planında herhangi bir değişiklik olmadığı gibi, yapılacak bina için hazırlanan iki ayrı projede de binanın 14 kat olarak planlanmış olduğu, Arsanın Kat Alanı Kat Sayısı= 2,07 ve Taban Alanı Kat Sayısı = 0,35 oranları da değişmemiş olduğu, davalı yüklenici tarafından belediyeye ait arka taraftaki alanın tevhid edilmesi ile fazla inşaat alanı sağlanmış olduğu, taraflar arasında imzalanan sözleşmede binanın 12 kat olacağı veya daha yüksek katlı olacağına yönelik bir düzenleme bulunmadığı, aksine sözleşmede 8. kat sonrasında inşa edilecek bağımsız bölümlerin davalı yükleniciye ait olacağının düzenlendiği, sözleşmeye göre imar artışı olması ve daha yüksek imar izni verilmesi durumunda maliklere arsa payına göre hisse verilmesi öngörülmüş olup, dosya kapsamına göre herhangi bir imar artışının olmadığı, bu durumda, davacının davalı yükleniciden imar artışı sebebiyle alacağının bulunmadığı, tüm bu hususlar göz önüne alınarak davanın reddine karar verilmesi gerekirken, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesinin hatalı olduğu gerekçesi ile davalı vekilinin istinaf talebinin kabulüne, yerel mahkeme kararının HMK'nın 353/1-b-2. bendi gereğince kaldırılarak, davacının davasının reddine dair yeniden esas hakkında karar verilmiştir.V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ1. Bölge Adliye Mahkemesinin 15.02.2022 tarihli kararının süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 13.06.2023 tarihli ve █████████ E., █████████ K. sayılı ilamı ile yeniden bilirkişi heyeti oluşturulmak sureti ile davalı yüklenicinin Kadıköy Belediyesi’ne sunduğu ancak yapı ruhsatı almadığı 22.08.2013 onay tarihli mimari proje ile 01.06.2013 tarihinde uygulamaya konulan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği sonrası 22.11.2013 tarihinde onaylanan ve 31.12.2013 tarihli yapı ruhsatına esas mimari projenin karşılaştırılarak, bu iki mimari proje arasında inşaat alanları bakımından bir fark olup olmadığının tespit edilmesi, bununla birlikte taraflar arasındaki sözleşmenin 4. maddesinde arsa sahiplerine verilecek olan daire büyüklükleri ve diğer hükümleri de dikkate alınarak, inşaat alanında bir artış meydana gelmiş ise bu artışın arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümlere yansıtılıp yansıtılmadığının araştırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.2. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı yüklenici tarafından belediyeye ait arsa tevhid edilmesi ile fazla inşaat alanı sağlanıp akabinde yüklenici tarafından bina inşa edildiği, taraflar arasında imzalanan sözleşmede binanın 12 kat olacağı veya daha yüksek katlı olacağına yönelik bir düzenleme bulunmadığı, aksine sözleşmede 8. kat sonrasında inşa edilecek bağımsız bölümlerin davalı yükleniciye ait olacağının düzenlendiği, sözleşmeye göre imar artışı olması ve daha yüksek imar izni verilmesi durumunda maliklere arsa payına göre hisse verilmesi öngörülmüş olup, dosya kapsamına göre onaylanan mimari proje dışında herhangi bir imar artışının olmadığı gibi onaylanan mimari proje itibariyle davacı arsa sahibinin de yararlandırılmış olduğu gerekçesiyle, İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak, yeniden hüküm tesisi ile davanın reddine karar verilmiştir.VI. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavacı vekili temyiz dilekçesinde;a. Bozma doğrultusunda alınan 15.04.2024 tarihli bilirkişi raporunun taleplerini hukuken karşılamadığını,ihtilafın 2 kat fazla çıkılması değil fazla kat çıkılmasını sağlayan mevzuat değişikliğinin arsa payı oranında maliklere paylaşımının sözleşme şartlarına uygun şekilde yapılmamasından kaynaklandığını,b. Davalının sözleşme tarihinde 14 kat inşaat yapabileceğini ancak sözleşme tarihi itibariyle taahhüt ettiği net m² olarak daireleri teslim edemeyeceğini,c. Taks ve Kask katsayılarında herhangi bir değişim olmamasının hiç bir anlamının olmadığını, tüm uyuşmazlık konusunun taraflar arasında sözleşme kurulduktan sonra 01.06.2013 tarihindeki Resmi Gazetede yayınlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği sonrasında meydana gelen %25 oranında inşaat alanının artışı ile alakalı olduğunu,d. Müvekkilinin bağımsız bölümünün Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2015/8 D. iş dosyasında yapılan 02.03.2015 tarihli tespitle net 132,63 m2 brüt 179,89 m² olduğunu beyan etmektedir.B. Değerlendirme ve GerekçeDosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.Temyizen incelenen Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkan bulunmadığı anlaşılmakla; davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.VII. KARARAçıklanan sebeplerle;Davacı vekilinin yerinde görülmeyen temyiz sebeplerinin reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunmadığından davalı yararına duruşma vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,Aşağıda yazılı harcın temyiz eden davacıya yükletilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 27.05.2025 tarihinde oy birliği ile kesin olarak karar verildi.