Anahtar kelimeler: Dükkanların Site İmalatından Dükkanın Bahse Yazildiği Ayıplı İnşaatının Çıktığını Katip
T.C. ... 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T. C.A N K A R AASLİYE 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİTÜRK MİLLETİ ADINAYARGILAMA YETKİSİNİ KULLANAN MAHKEMEMİZCE VERİLEN KARARESAS NO : ████████ EsasKARAR NO : ████████HAKİM : Dr. ... ...KATİP : ... ...DAVALI : 2- ... - ... ...DAVA : Alacak (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan)DAVA TARİHİ : █████/2017KARAR TARİHİ : █████/2024GEREKÇELİ KARARINYAZILDIĞI TARİH : █████/2025Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; .... ... .... nolu dükkânın inşaatının gerçekleştirildiği, ancak bahse konu işyerinde ve ortak alanlarda davalıların eksik ve ayıplı imalatından kaynaklanan olumsuzluklar olduğu ortaya çıktığını, müvekkiline ait söz konusu dükkanların bulunduğu site yönetiminin yapmış olduğu 28.05.2016 tarihli Kat Malikleri Olağanüstü Kurul Toplantısı ile alınan kararlar doğrultusunda davalılarca inşa edilen müvekkile ait dükkanlarda yapmış oldukları eksik ve ayıplı imalatlar ile sonradan ortaya çıkan ayıplar olduğu anlaşıldığını, davalıların kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve satış protokollerinin ekinde yer alan teknik şartname ile mahal listesinde yapımı olan işler sözleşme ve şartnamede belirtilenlere uygun bir şekilde yapmamış olması sebebiyle, yapılan inşaatın onaylı projelerine uygun olmadığının mahkeme tarafından yapılan bilirkişi incelemesi ve özel bilirkişiler vasıtasıyla yapılmış olan incelemeler sonucu tespit edilmiş olması neticesinde müvekkilinin de ödemiş olduğu bedelin karşılığını alamadığından ciddi bir zarara uğradığını, bunun yanı sıra taraflarınca öğrenilmiş olan bilgiye göre yine ... ili, .... ... .... numaralı dükkanların kat maliki olan.... ... .... ... 2. Asliye Ticaret Mahkemesi ████████ D. İş sayılı dosyasıyla tespit davası açtıklarını ve sayın mahkemece tespit edilen hususlar doğrultusunda davalılarla ayıplı ve eksik imalatın bedelinin tahsili konusunda anlaşmaya varıldığını, bunun üzerine müvekkilinin dükkanlarının bulunduğu site yönetimi tarafından tespit edilmiş eksiklikler doğrultusunda ... ... Hukuk Mahkemesi'nde 2016 59 D. İş dosyası üzerinde yapılan bilirkişi ve keşif incelemesi sonucunda mevcut eksiklikler ve hatalar tespit edildiğini, yönetim tarafından tespit edilen eksiklikleri gösterir 31.05.2016 tarihli belgede özel bilirkişi raporunda ve ... ... Hukuk Mahkemesi'nin ████████ D. İş dosyasıyla ayrıntılı olarak açıklanan eksikliklerin giderilmesi için davalılarla görüşülmüş ve bahsi geçen eksikliklerin olduğunun davalılar tarafınca da kabul edilmiş ancak söz konusu eksiklikler giderilmediğini, bu sebeple hazırlanan rapor doğrultusunda müvekkile ait 5, 6 ve 18 numaralı dükkanlarda meydana gelmiş ve sonradan ortaya çıkmış olan inşaat eksiklikleri için, müvekkile ait dükkanın bulunduğu site yönetimindeki ortak alanlardaki inşaat eksikliklerinde müvekkilin arsa payı oranında hissesine düşen kısım için, müvekkile ait dükkanda bulunan elektrik tesisatıyla ilgili eksiklikler için, ortak alanlara ilişkin elektrik tesisatıyla ilgili eksiklikler için müvekkilin arsa payı oranında hissesine düşen kısım için, kamera sistemleri için ve diğer sistem eksiklikleri için, mekanik imalat eksiklikleri için, mekanik imalat eksikliklerinin müvekkilin arsa payı oranında hissesine düşen kısım için müvekkile iadesi gerektiğini davalılara ihtar etme gereği ortaya çıktığını, davalılara 22.02.2017 tarihinde ihtar çekildiğini ancak çekilen bu ihtardan da hiçbir sonuç alınamadığını, tüm bu sebepler ile ... 13. Noterliği'nin █████/2013 tarih ve 5265 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ... ili, Yenimahalle ilçesi, 42966 Ada, 3 parselde bulunan 5, 6 ve 18 numaralı dükkanlara ve bu dükkanlara ait ortak alanların yapımı üstlenilen inşaat işindeki eksik imalatların ve sonradan ortaya çıkan ayıpların bedellerinin tespitini, müvekkile ait dükkandaki ve ortak alanlardan müvekkilin arsa payı oranında hissesine düşecek olan eksik imalatların ve sonradan ortaya çıkan ayıpların bedellerinin taraflarına iadesini, davalarının kabulünü, fazlaya ilişkin haklarının saklı kalması kaydı ile şimdilik 5.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte müvekkiline ödenmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretlerinin davalılar üzerinde bırakılmasını talep ve dava etmiştir. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; Ortaklık ve dava dışı arsa sahibi arasında, 08.03.2013 tarihinde “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” imzalandığını, ilerleyen süreçte, projenin teknik şartname ve mahal listesinde dava dışı arsa sahibiyle karşılıklı görüşmeler yapılarak ve mutabık kalınarak bazı değişiklikler yapıldığını, ortaklık söz konusu inşaatı mutabık kalınan teknik şartname ile mahal listesi doğrultusunda tam ve eksiksiz olarak inşa ederek tüm yükümlülüklerini eksiksiz olarak yerine getirdiği ve taşınmazları teslim ettiğini, sonrasında maliklerden oluşan Site Yönetiminin, Ortaklığa kullanım sırasında ortaya çıkan gereklilikleri tespit ettiğini belirttiğini, Ortaklığın söz konusu tespitlerin bedelini, müşteri memnuniyeti kapsamında Site Yönetimi'ne ödediğini, bu kapsamda Site Yönetimi Ortaklık'tan hiçbir hak ve alacaklarının bulunmadığını belirterek Ortaklığı ibra ettiği, ancak ... ve Site Yönetiminin Ortaklık'tan daha fazla para alabilmek adına, tamamen Ortaklığın iyiniyetini suistimal ederek, Site Yönetimi'nin imzaladığı ibra sözleşmesini hiçe saydığını ve Ortaklığa ... 30. Noterliği'nin 22.02.2017 tarih ve 02785 yevmiye numaralı ihtarnamesini gönderdiğini ve kendilerinin haksız taleplerinin kabul edilemeyeceğini bildirdiğini, ancak ...'ın 27.07.2017 tarihinde haksız kazanç elde etmek amacıyla mesnetsiz beyanlarda bulunarak huzurdaki davayı açtığını, öncelikle ...'ın huzurdaki davada ortaklıktan 18 numaralı dükkâna ilişkin sözde taleplerde bulunmasının mümkün olmadığını, 18 numaralı dükkâna ilişkin sözde taleplerinin muhatabı ortaklık değil, satın aldığı kişi olduğunu, taşınmazların eksiksiz teslim edilmesi hususu ile ilgili olarak ortaklık tarafından söz konusu inşaatı mutabık kalınan teknik şartname ile mahal listesi doğrultusunda tam ve eksiksiz olarak inşa ederek tüm yükümlülüklerini eksiksiz olarak yerine getirdiğini, Ortaklık ile 14 ve 15 numaralı taşınmazların maliki Ahmet Karamızrak ve Bülent Sırrı Demirel arasında ...'ın mesnetsiz beyanlarının aksine hiçbir anlaşma bulunmadığını, ayrıca Site Yönetimince imzalanan ibranamelere rağmen haksız kazanç elde etmek amacıyla bu ibranameleri Mahkeme'ye sunmadan sözde eksik ve ayıplı imalat yapıldığı gerekçesiyle ... 5. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ D. İş sayılı dosyasıyla delil tespiti talebinde bulunduğunu, Ortaklığın fahiş hatalar içeren yanlı bilirkişi raporuna süresi içerisinde detaylıca itiraz ettiğini, ayrıca ...'ın dava dilekçesinde belirttiği sözde “özel bilirkişi marifetiyle” yaptırıldığı iddia edilen ve kime dahi ait olduğu belirli olmayan ve tek taraflı beyanla üçüncü bir kişiye yaptırılan tespitler hayal ürünü ve gerçek dışı olduğunu, Mahkeme'nin talimatı haricinde yaptırıldığı iddia edilen tespitin hukuka aykırı ve kabul edilemez olduğunu, sözde bilirkişi raporuna dayanarak, tek taraflı ve yanlı olarak yapılmış olan tespitler doğrultusunda ...'ın arsa payı oranında talep etmiş olduğu bedellerin haksız olduğunu, eksik ve ayıplı bir iş yapılmış olması halinde önce arsa sahibinin bu duruma karşı çıkması gerekirken aksine arsa sahibi Ortaklık'a tapuyu kısmi olarak ferağ yapmak yerine tüm hisseyi devrettiğini, bu kapsamda kendilerine tapu devri aşamasında hiçbir eksiklik ve ayıp iddiasında bulunmayan ve/veya hiçbir itirazı olmayan taşınmaz malikleri ve Site Yönetimi'nin teslimden yaklaşık 2 yıl geçtikten sonra eksiklik iddiasında bulunmasının kabul edilemeyeceğini, Site Yönetiminin Ortaklıkla söz konusu taşınmazlara yönelik olarak ibraname imzaladıklarını, dolayısıyla ...ın ibraname imzaladıktan 1 yıl sonra eksiklik iddiasında bulunmasının abesle iştigal olduğunu, ...'ın iddia ettiği sözde eksikliklerin açıkça görülebilecek nitelikte olduğunu, başka bir ifadeyle teslim alırken imzalanan bildirimde bulunmadığını, bu kapsamda Site Yönetimi ve Ortaklık ibraname imzalayarak borcu doğuran işlemi ortadan kaldırdıklarını, ...'ın dava dilekçesinde sözde eksikliklerin Ortaklık tarafından kabul edildiğini belirttiğini, gerek ibranameler gerekse gönderilen ihtarnameler ve bilirkişi raporlarına itiraz dilekçelerinden de açıkça görüldüğü üzere böyle bir durumun söz konusu olmadığını, ...'ın taşınmazın kendisine teslimini müteakip taşınmazda esaslı değişiklikler yaparak mevzuata aykırı imalatlar gerçekleştirdiğini, aykırılık olduğunu iddia ettiği eksikliklerin kendisinin imalat hatalarından kaynaklandığını, Ortaklığın iyi niyet göstererek yapmış olduğu imalatları eski hale getirmesi durumunda belirtilen sözde eksikliklerin tespit edilmesi amacıyla ortak oluşturulacak bir komisyon tarafından inceleme yapılması ve varsa eksikliklerin birlikte tespit edilmesi yönünde gerek Site Yönetimi'ne gerekse ...'a defalarca yazılı ve sözlü bildirimlerde bulunduğunu, bunların giderilebileceğini, söz konusu projede birlikte çalışmış olduğu taşeron firmayla garanti süresinin devam etmekte olduğunu ve garanti kapsamında varsa ayıplı kısımların ilgililere rücu edilebileceği belirtmesine karşın ...'ın hiçbir sorunu dile getirmediğini, ...'ın ihtarnamesinde yer alan bedelin ödenmesinin söz konusu olmadığını, sözde ayıbın giderilmesi için, harcamadığı bedelleri talep etmesinin de hukuka aykırı olduğunu, zira ...'ın Ortaklık'ın bildirimlerini hiçe sayarak doğru ve gerçek bir tespit veya tadilat yaptırmadan ya da kendisi yaptırıp bedelini ödemeden Ortaklık'tan ödeme talep etmesinin kabul edilemez olduğunu, Ortaklık tarafından söz konusu taşınmazları fen ve teknik şartlara uygun olarak kanal, su, elektrik bağlantı ve abonelikleriyle birlikte eksiksiz ve kusursuz olarak yaptığını, tüm iskân işlemlerini tamamlayarak hak sahiplerine teslim ettiğini, bu hususta Site Yönetiminin de taşınmazına yönelik Ortaklık'ı ibra ettiğini belirterek tüm bu sebepler ile haksız davanın reddini talep etmistir.Davalı ...'e yapılan tebliğe karşın davaya cevap verilmediği görülmüştür. ... 2. Asliye Ticaret Mahkemesine, Yenimahalle Belediye Başkanlığına, ... Ticaret Odasına, ... 13. Asliye Hukuk Mahkemesine, Yenimahalle Tapu Müdürlüğüne yazılan yazılara cevap verildiği görülmüştür. Mahkememizce bilirkişi .... ... ... tarafından █████/2019 tarihinde bilirkişi heyeti raporu aldırılmıştır. Mahkememizce bilirkişi ... ... .... tarafından █████/2022 tarihinde bilirkişi heyetinden ayrı bilirkişi 2. ek raporu aldırılmıştır. Mahkememizce bilirkişi .... ... .... tarafından █████/2024 tarihinde bilirkişi heyeti raporu aldırılmıştır. Mahkememizce bilirkişi ... tarafından █████/2024 tarihinde bilirkişi raporu aldırılmıştır. Davacı vekilinin harçlandırarak █████/2024 tarihinde mahkememize sunduğu ıslah dilekçesinde; Dava dilekçesinde talep edilen 5.000,00 TL maddi tazminat taleplerini 126.577,93 TL arttırarak toplamda 131.577,93 TL'ye yükseltmişlerdir. Islah dilekçesi davalılar vekiline usulüne uygun tebliğ edilmiştir.Dava, gayrimenkul satışına dayalı olarak 5, 6 ve 18 numaralı bağımsız bölümlere ve bunların ortak alanlarının yapımına ilişkin eksik ve ayıplı işlerin tespiti ile bedellerinin tazmini istemine ilişkindir.... ... Hukuk Mahkemesinin ████████ D. İş sayılı dava dosyası, tapu kayıtları, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, ödeme belgeleri, noter ihtarnameleri, keşif tutanağı, bilirkişi raporları ve getirtilmesi gerekli tüm deliller dosyaya celp edilmiştir.Davacı vekili delil olarak; ... ... Hukuk Mahkemesinin ████████ D.İş sayılı dosyasına, ... 30. Noterliğinin █████/2017 tarih ve 02785 yevmiye nolu ihtarnamesine, ... ili Yenimahalle İlçesi 4266 Ada 3 Parselde bulunan 5, 6 ve 18 nolu dükkana ait belediyeden celp edilecek mimari projeye, ... 30. Noterliğinin █████/2016 tarih ve 14804 yevmiye sayılı ihtarına, ... 13 Noterliğinin █████/2013 tarih ve 5265 yevmiye nolu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine, özel bilirkişi raporuna ve bilirkişi incelemesine, davalı ... vekili ise; tapu kayıtlarına, ibranamelere, davacının ve müvekkilinin gönderdiği ihtarnamelere, bilirkişi raporuna karşı itiraz dilekçesine dayanmıştır.Davacı ve davalıların tacir olup olmadıkları yönünde mahkememizce yapılan araştırmaya ve vergi dairesi yazı cevabına göre davacı ve davalı ... Baytekin şahıs firması olarak sicilde kayıtlı tacir olduğu anlaşıldığından yargılamaya devam olunmuştur.Dava konusu ... ili .... ... .... parsel nolu taşınmaz üzerindeki binanın 5, 6 ve 18 nolu bağımsız bölümüne ait tapu kayıtları celp edilip incelendiğinde; 5 numaralı bağımsız bölümün █████/2014 tarih ve 29473 yevmiye numaralı satış sözleşmesi ile hisseli olarak ... ve ... adına kayıtlı iken taşınmazın davacı adına █████/2014 tarihinde kaydedildiği, 6 numaralı bağımsız bölümün █████/2014 tarih ve 29470 yevmiye numaralı satış sözleşmesi ile hisseli olarak ... ve ... adına kayıtlı iken taşınmazın davacı adına █████/2014 tarihinde kaydedildiği, 18 numaralı bağımsız bölümün █████/2016 tarih ve 61028 yevmiye numaralı satış sözleşmesi ile ... adına kayıtlı iken taşınmazın davacı adına █████/2016 tarihinde kaydedildiği anlaşılmıştır.... 13. Noterliğinin █████/2013 tarih ve 5265 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesi incelendiğinde; mal sahipleri ... ve ... ile Olgun Can Gürler ve ... arasında ... .... .... .... parselde bulunan taşınmaz üzerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, sözleşmeye göre, müteahhide 20 adet bağımsız bölümün verileceğinin kararlaştırıldığı görülmüştür.... ... Hukuk Mahkemesinin ████████ D.İş sayılı dosyası celp edilip incelendiğinde; davacının bağımsız bölümlerinin de yer aldığı depo site yönetimi tarafından, davalılar aleyhinde site içinde bulunan bağımsız bölümler ve ortak alanlardaki eksiklikler ve ayıplı işlerin tespitinin talep edildiği, bilirkişiden raporların alındığı, raporların davalılara 19.10.2016 ve 21.10.2016 tarihlerinde tebliğ edildiği görülmüştür.Depo Site Yönetiminin tespitten sonra eksikliklerin giderilmesi için davalılara ihtarname çektiği ve ihtarnamenin █████/2016 tarihinde tebliğ edildiği görülmüştür. Yine ... 30. Noterliğinin █████/2017 tarih ve 02785 yevmiye numaralı ihtarnamesi incelendiğinde; davacı tarafından davalılara söz konusu bağımsız bölümde bulunan eksik ve usulsüz işlerin ... ... Hukuk Mahkemesinin Değişik İş nolu dosyasında tespitinin yapıldığı, buna göre 816.401,62 TL'nin 3 gün içinde ödenmesinin talep edildiği anlaşılmıştır.Mahkememizce dosyada mevcut ... ... Hukuk Mahkemesinin ████████ D.İş sayılı dosyasında aldırılan bilirkişi raporu ile mahkememizde aldırılan bilirkişi raporları arasında çelişki oluştuğundan ve taraf vekillerinin de itirazları bulunduğundan taşınmazların bulunduğu yerde █████/2022 tarihinde keşif incelemesi yapılarak bilirkişi raporu alınmasına karar verilmiş, Mahkememizce .... ... .... tarafından █████/2022 tarihinde alınan bilirkişi heyeti kök raporuna göre; A-İnşaat İşleri bakımından; 5-6 nolu taşınmazlarda dava tarihi itibarıyla gizli ayıp tutarının 8.975,00 TL, eksik imalat tutarının 8.768,00 TL, ortak alanlardaki eksik ve ayıplı işler tutarının 3.415,00 TL olduğu, 18 nolu taşınmazda gizli ayıp tutarının 9.963,00 TL, ortak alanlardaki eksik ve ayıplı işler tutarının 4.818,00 TL, B-Mekanik İşler bakımından; sıhhi tesisat, müşterek tesisat, ısıtma, yangın, su deposu ve atık su projeleri bulunmadığından bir değerlendirme yapılmadığı, C-Elektrik İşleri bakımından; dava tarihi itibariyle elektrik ve elektronik Eksik ve Gizli Ayıplı İşlerin Toplam Bedeli 124.976 TL olarak hesaplandığı rapor edilmiştir.Davacı vekili tarafından █████/2022 tarihli ek bilirkişi raporunda eksik olduğu bildirilen mekanik işlere ait projeler dosyada CD içinde mevcut olduğu bildirildiğinden celse arası ve ek rapordan sonra sunulan belgeler, ek bilirkişi raporuna yapılan itirazlar, dava ve cevap dilekçesinde belirtilen deliller nazara alınarak ve mahkememizce ön inceleme duruşmasında tespit edilen uyuşmazlık konuları doğrultusunda dava konusu her bir bağımsız bölümde eksik ve ayıplı imalat bulunup bulunmadığı tespit edilerek ve her bir bağımsız bölümle birlikte değerlendirilecek ortak alanlardaki eksik imalatlar tespit edilerek bu imalatlardaki ayıpların açık ve gizli ayıp olup olmadığı üzerinde miktar itibariyle de ayrı ayrı durularak ve dava tarihi itibarıyla tespit edilecek bu miktarlara KDV tutarı eklenerek mahkememize ek bilirkişi raporunun sunulması için bilirkişi heyetinden ek rapor alınması istenilmiş olup, █████/2024 tarihli heyet bilirkişi ek raporunda; █████/2023 tarihli ek bilirkişi raporundaki tespitler korunarak dava tarihi itibarıyla 5 ve 6 numaralı bağımsız bölümlere ilişki olarak inşaat işleri bakımından 8.975,00-TL gizli ayıplı iş bulunduğu, inşaat ve mekanik işler bakımından toplamda 72.669,097-TL eksik iş bulunduğu, 18 numaralı bağımsız bölüme ilişkin olarak inşaat ve mekanik işler bakımından toplamda 41.913,98-TL gizli ayıplı iş bulunduğu, elektrik işleri bakımından ayıplı ve eksik iş bulunmadığının belirtildiği, 5 ve 6 numaralı bağımsız bölümün ortak alanlarına ilişkin olarak inşaat, elektrik ve mekanik işler bakımından toplamda 108.181,85-TL eksik iş bulunduğu, 18 numaralı bağımsız bölümün ortak alanlarına ilişkin olarak inşaat, elektrik ve mekanik işler bakımından toplamda 76.740,85-TL eksik iş bulunduğu rapor edilmiştir.█████/2024 tarihli heyet bilirkişi raporunda makina mühendisi bilirkişi bilirkişilik listesinden çıkarıldığından ve raporu imza edemediğinden eklenen ve makina mühendisi ... tarafından █████/2024 tarihinde mahkememize sunulan bilirkişi raporuna göre; █████/2020 tarihli bilirkişi raporunda mekanik tesisata ait eksik ve ayıplı imalatlar ayrılarak belirtilmemiş, fakat “yağmur suyu borularının sağlıklı çalışmadığı, sızdırdığı ve yağmur suyu borularının belediyenin rögarına götürülmediğinin tespiti” şeklinde verilmiş olan imalatın ayıplı imalat sayılabileceği ve bu ayıbın da ayıbın durumuna göre hemen veya zamanla ortaya çıkabileceği, borulardaki ayıbın sızdırma şeklinde olduğu düşünüldüğünde zamanla denenmeden gözle direk görülebilecek bir ayıp olmayacağından ve yağmur suyu borularının varsa belediyenin rögarına götürülmediği durumu tespitinin, boruların yer altından gitmesi ve belediye yağmur suyu rögarlarına çevreden çok fazla giriş olması ve bu girişlerin hangisinin dava konusu borular olduğunun belirlenmesinin zor olması nedenleriyle GİZLİAYIP SAYILABİLECEĞİ ve tutarının 5,6 ve 18 nolu depolar için toplam tutarının █████/2017 dava tarihi itibariyle KDV dahil yaklaşık olarak 7.765,07 TL olacağı; geri kalan imalatın ise gerek raporlardaki resimlerden anlaşılabildiği kadar gerekse direk malzeme ve işçilik fiyatı verilmesinden dolayı hiç yapılmadığı düşüldüğü için EKSİK İMALAT olarak değerlendirilebileceği ve tutarının █████/2017 dava tarihi itibariyle KDV dahil yaklaşık olarak 128.812,86 TL olacağı, dava konusu işin mekanik tesisat olarak toplam eksik ve ayıplı iş tutarının █████/2017 dava tarihi itibariyle KDV dahil yaklaşık olarak 128.812,86 TL + 7765,07 TL = 131.577,93 TL olduğu rapor edilmiştir.Davacı taraf taraflar arasındaki ilişkinin kat karşılığı inşaat/eser sözleşmesine dayalı olmadığını, gayrimenkul satımına dayalı olduğunu belirtmiştir. Dosyada mevcut tapu kayıtlarına göre davacıların dava konusu 5, 6 ve 18 numaralı bağımsız bölümü arsa sahiplerinden devir aldığı, davacının yükleniciye karşı eser sözleşmesine dayalı eksik ve ayıplı ifaya dayalı talepleri için arsa sahiplerinden ( kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafından) müteahite yöneltebilecekleri bu alacakların kendilerine temlik ve devrine ilişkin noterden alınacak muvafakatname ya da bu şekilde beyanları sunmasının gerektiği, nitekim dosyada mevcut ... ile davacı arasında akdedilen temlikname başlıklı 09.12.2016 tarihli belgede 18 numaralı bağımsız bölüm bakımından taşınmazda hak ve alacakların davacıya devredildiği, davacı vekilince 5 ve 6 numaralı taşınmazlar için davalılara yapılan ödemelere ilişkin bir kısım fatura suretinin sunulduğu görülmüştür.Yine davalıların site yönetiminin kendilerine ibra ettiği yönündeki itirazları site yönetiminin davacı adına ibraname düzenleme yetkisi olmadığı gibi gizli ayıplar yönünden ibranamelerin geçerli olmayacağı kabul edilmiştir.Eldeki uyuşmazlığın çözümüne ışık tutacak Yargıtay 23. HD’nin █████████ esas, █████████ karar sayılı ve 12.9.2013 tarihli ilamına göre, ‘’Davalı yüklenici ile davacı arasında herhangi bir akdi ilişki bulunmamaktadır. Davacının, arsa sahibinin halefi sıfatıyla sözleşmeye dayalı olarak talepte bulunabilmesi için arsa sahibi ile yüklenici arasında yapıldığı bildirilen sözleşmeden kaynaklı hakların satıcı arsa sahibi tarafından davacıya temlik edilmiş olması gerekir. Alacağın temliki kapsamında sözleşmeden doğan şahsi hakların temliki, 818 sayılı BK'nın 163. maddesi gereğince yazılı şekilde olmadığı sürece geçerli değildir. Bu halde, mahkemece, davacıya dava dışı arsa sahibi tarafından sözleşmeden doğan hakların temlik edildiğine ilişkin yazılı temlikname sunması için süre verilmesi gereklidir. Arsa sahibi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden bağımsız bölümleri yükleniciden teslim alıp kabul ettikten sonra üçüncü kişiye satmış ise, bu durumda kural olarak yeni malik yükleniciye karşı hiçbir talepte bulunamaz, çünkü yüklenici edimini arsa sahibine karşı yerine getirip inşaatı teslim etmekle borcundan kurtulur. Üçüncü kişi satın ve teslim aldığı inşaatta bazı ayıpların bulunduğunu saptarsa ancak satıcısı arsa sahibinden satış sözleşmesi nedeniyle ayıba karşı tekkeffül hükümlerine dayanarak süresinde istemde bulunabilir.’’ denilmiştir.(bkz. aynı dairenin █████████ esas ve █████████ karar sayılı ilamı) Yukarıda belirtilen açıklamalar ve Yargıtay içtihadı birlikte nazara alındığında, elde davanın tarafları arasında yazılı bir sözleşme bulunmadığı, 18 numaralı bağımsız bölüm yönünden arsa sahibinin yüklenici ile arasında yapılan sözleşmeden kaynaklı haklarının davacıya temlik edildiğine dair temliknamenin mahkememize sunulduğu, bu nedenle davacının bu taşınmaz yönünden yükleniciye karşı talepte bulunabileceği ancak 5 ve 6 numaralı bağımsız bölüm yönünden ise bir temlikname sunulmadığı, dolayısıyla davacının 5 ve 6 numaralı arsa sahibinden satın alındığı anlaşılan bağımsız bölümler yönünden yüklenici olan davalılara karşı eksik ve ayıplı ifadan kaynaklı bedellerin tahsili için talepte bulunulamayacağı anlaşılmıştır.... ... Hukuk Mahkemesinin tespit dosyasında yine bilirkişiler vasıtasıyla tespit edilerek davalılara tebliğ edilen gerek tespit raporları ve gerek davacının yetki verdiği Site Yönetimi ve kendileri tarafından çekilen noter ihtarlarıyla süresinde ihbarda bulunulduğu kabul edilerek bilirkişi marifetiyle 12 numaralı bağımsız bölümde tespit olunan gizli ayıp niteliğindeki zararın da davalılardan tahsilinin mümkün olduğu anlaşılmıştır.Tüm dosya kapsamı, dava, cevap ile bilirkişi raporları birlikte değerlendirildiğinde; davacının yukarıda belirtilen nedenlerle 18 numaralı bağımsız bölümdeki ve bu bölümlere isabet eden ortak alanlardaki dava tarihi itibarıyla KDV dahil eksik ve gizli ayıplı imalat bedellerin tazmini talebinin yerinde olduğu, bu suretle mahkememizce verilen ara karar doğrultusunda düzenlenen, hükme esas alınan, yargısal denetime elverişli █████/2024 ve █████/2024 tarihli heyet bilirkişi ek raporlarında da belirtildiği üzere 18 numaralı bağımsız bölümde inşaat işleri bakımından gizli ayıplı imalat tutarı 9.963,00-TL, mekanik işler bakımından eksik (sıhhi tesisat, yangın söndürme tesisatı ve ısıtma tesisatı) ve gizli ayıplı (yağmur suyu borularının çalışmaması, sızdırması, suyun belediye rögarına götürülmemesi) imalat tutarı 41.874,88-TL, ortak alandaki inşaat işleri bakımından eksik imalat tutarı 4.818,00-TL, elektrik işleri bakımından eksik imalat tutarının 41.658.00-TL ve ortak alandaki mekanik işler bakımından eksik (ısı merkezi, yangın suyu hidrafor dairesi, sığınak ortak alan sıhhi tesisat, sığınak havalandırma tesisatı) imalat tutarı (223.519,59-TLxdavacı hisse oranı 0,156) 34.869,05 TL olmak üzere toplam 133.182,93-TL davacının talep hakkının bulunduğu, davacı vekilinin davasını ıslah ederek 131.577,93-TL'nin tahsili için davalılardan talepte bulunduğu, yukarıda belirtilen sebeplerle 5 ve 6 numaralı bağımsız bölümden kaynaklı alacak talebinin yerinde olmadığı, bu yönden davanın reddi gerektiği anlaşılmıştır.Dava konusu 18 numaralı bağımsız bölüm hakkında düzenlenen temlikname uyarınca davacının arsa sahibinin sahip olduğu hakları yüklenici olan davalılara karşı kullanabileceği, davacının taşınmazdaki ve bu taşınmaza isabet eden ortak alandaki eksik ve gizli ayıplı işlere ilişkin olarak arsa sahibi ile yüklenici arasındaki ilişki nedeniyle TBK uyarınca eser sözleşmesinde geçerli 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde talepte bulunacağı, taşınmazın arsa sahibine teslim edildiği tarih itibarıyla davanın süresi içinde açıldığı, ancak ıslah dilekçesinin verildiği tarih ve davalı ... vekilinin ıslah karşı zamanaşımı defi savunmasında bulunması karşısında defi talebi yerinde görülerek davalı ... yönünden ıslah ile arttırılan miktarın reddi gerektiği, eldeki dava bölünebilir nitelikle para alacağına ilişkin olduğundan dava konusu taşınmazların yapımı nedeniyle adi ortaklığı oluşturan davalılardan ...'in davaya ve ıslah dilekçesine karşı bir itirazı olmadığından ve dava dilekçesi ve ıslah ile arttırılan tüm miktardan sorumlu olduğu anlaşıldığından davanın kısmi dava olması nedeniyle 131.577,93 TL'nin 5.000,00 TL'sinin dava tarihinden itibaren işletilecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsili ile; bakiye kalan tutarının ıslah tarihinden işletilecek yasal faizi ile birlikte Davalı ...'den tahsili ile davacıya ödenmesine, davalı ... yönünden fazlaya ilişkin istemin reddine ve davanın kısmen kabulüne dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulması gerekmiştir. HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;1-Açılan davanın kısmen kabulü ile, 131.577,93 TL'nin 5.000,00 TL'sinin dava tarihinden itibaren işletilecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsili ile; bakiye kalan tutarının ıslah tarihinden işletilecek yasal faizi ile birlikte Davalı ...'den tahsili ile davacıya ödenmesine, davalı ... yönünden fazlaya ilişkin istemin reddine,2-Kabul edilen 131.577,93 TL üzerinden binde 68,31 oranında hesaplanan 8.988,09 TL karar ve ilam harcından 85,39 TL peşin harç, 2.161,64 TL ıslah harcı toplamı olan 2.247,03 TL harcın düşümü ile eksik kalan 6.741,06 TL harcın davalılardan (davalı ... yönünden 246,72 TL ile sınırlı olmak kaydıyla) alınarak hazineye gelir kaydına3-Davacı tarafından yatırılan 31,40 TL başvuru harcı, 85,39 TL peşin harç, 4,60 TL vekalet harcı, 2.161,64 TL ıslah harcı olmak üzere toplam 2.283,03 TL harç ile; davacının karşıladığı 850,00 TL tebligat gideri, 14.864,05 TL bilirkişi ücreti, 571,90 TL keşif harcı, 200,00 TL ATGV ücreti olmak üzere toplam 16.485,95 TL yargılama giderinin davalılardan (davalı ... yönünden 626,47 TL ile sınırlı olmak kaydıyla) alınarak davacıya verilmesine,4-Davalının karşıladığı 4.346,45 TL bilirkişi ücretinden ibaret yargılama giderinin, red / talep oranına göre hesaplanan 4.181,28 TL'sinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, geri kalan 165,17 TL yargılama giderinin davalı ... üzerinde bırakılmasına,5-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden, hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca kabul edilen 131.577,93 TL üzerinden takdir edilen 30.000,00 TL vekalet ücretinin davalılardan (Davalı ... yönünden 5.000,00-TL ile sınırlı olmak kaydıyla )alınarak davacıya verilmesine,6-Davalı ... kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden, hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca reddedilen miktar üzerinden 30.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,7-Karar kesinleştiğinde taraflardan alınan avansın harcanmayan kısmının re'sen yatırana iadesine,Dair, davacı vekili ve davalı ... vekilinin yüzüne karşı, diğer davalı tarafın yokluğunda verilen karar tebliğden itibaren iki haftalık süre içerisinde ... Bölge Adliye Mahkemesine istinaf kanun yolu açık olmak üzere açıkça okunup usulen anlatıldı. █████/2025Katip ... ¸e-imzalıdır Hakim ...¸e-imzalıdır