Anahtar kelimeler: İstanul Temliknamenin Harçlandırma Nöbetçi Vaadi Blok Getirmiştir Yazildiği Parselde Tapuda
T.C. BAKIRKÖY 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : ████████ KARAR NO : ████████DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)DAVA TARİHİ : █████/2022KARAR TARİHİ : █████/2025GEREKÇELİ KARARINYAZILDIĞI TARİH : █████/2025Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:İDDİA:Davacı vekili Bakırköy Nöbetçi Asliye Ticaret Mahkemesine vermiş olduğu █████/2022 harçlandırma tarihli dava dilekçesinde ; Müvekkili şirket ile davalı şirket ... İNŞAAT A.Ş ile arasında █████/2018 tarihli .... sayılı Satış Sözleşmesi düzenlenmiştir. İş bu Satış Sözleşmesi uyarınca İstanul ili, ... ilçesi, ... Ada, 5 parselde kayıtlı B Blok 7.Kat B 59 numaralı ... İnşaat A.Ş. adına kayıtlı bağımsız bölümün tapu kaydının müvekkil adına tapuda tescili kararlaştırılmıştır. Davacı müvekkilim sözleşmenin ve temliknamenin tüm şartlarını yerine getirmiştir. Davacı üzerine düşen tüm edimlerini gereği gibi ifa etmesine rağmen davalı edimlerini ifa etmemiş, davacı tüm ödemeleri yapmasına rağmen haksız bir ihtarname ile sözleşmeyi feshettiğini bildirmiştir. Davacı müvekkil davalı şirkete Güvenlik hizmeti de vermiş olup taşınmazın bedeli aylık 8.000 TL olarak her ay müvekkilin hakedişlerinden de mahsup edilmiş; müvekkilim tüm ödemelerini gerçekleştirmiş en son 11.400,00 olan tapu masraflarını da davacı ödemiştir. Davalı yan, davacı müvekkile karşı █████/2021 tarihli fesih ihtarnamesi ayrıca Büyükçekmece .... Noterliği’nin .... yevmiye numaralı █████/2021 tarihli ihtarname ile söz konusu sözleşmeyi feshettiğini, vadesi geçen taşınmaz satış bedeli bulunduğunu, sözleşmeye uymayarak vade tarihlerinde ödeme yapılmadığını, cezai şartlar mahsup edilerek kalan bakiyenin mevcut olması halinde davacı müvekkilin banka hesabına gönderileceğini ihtar etmiştir. Ancak davacı yan tarafından keşide edilen ihtarnamenin haksız olduğu ve haksızlığından hak ve alacak temin etmeye çalışması söz konusudur. Şöyle ki; Davalı şirket ile müvekkil arasında █████/2018 tarihinde bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesi imzalanmıştır. İş bu sözleşmenin 3. Maddesinde sözleşme konusu “... (davalı şirket) ile arsa sahipleri arasında, Bakırköy ... Noterliğinde düzenlenen █████/2015 tarih ve .... yevmiye nolu ve Bakırköy ... Noterliğinde düzenlenen █████/2016 tarih ve .... yevmiye nolu, iki ayrı “Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve arsa payı karşılığında satış sözleşmesi” gereğince yapılacak olan İstanbul İli, .... ilçesi, ... Ada, 5 Parselde kayıtlı taşınmaz üzerine yapı ruhsatı, teknik şartname, onaylı projeye göre yapılacak inşaattaki 4.Maddede gösterilen bağımsız bölümün ... (davalı şirket) tarafından, sözleşme ile belirlenen bedel ve sürede, alıcıya tahsis/devir edilmesi vaadi ve şartları ile alıcı satış vaadi nedeniyle doğan hak ve yükümlülükleri ve tarafların karşılıklı hak ve yükümlülükleri düzenlenmektedir.” şeklinde maddelendirilmiştir. Aynı sözleşmenin Bağımsız Bölüm Satış Bedeli ve Ödeme Şartları olarak belirlenen 4.Maddesinin 1.Fıkrasında “Bağımsız bölümün KDV dahil satış bedeli 298.960,00 TL olarak belirlenmiştir. Ödeme şartları sözleşmenin ekinde yer alan Aktivite Formu’nda; ödeme yeri ise sözleşmenin 15. Maddesinde gösterilmiştir.” şeklindedir. Sözleşmenin 4.Maddesinin 3. Fıkrasında “iş bu sözleşme ve aktivite formunda belirlenen bedel ve şartlarla taşınmazı alıcıya satmayı, alıcıya ise sözleşme ve aktivite formunda belirlenen bedel ve şartlarla taşınmazı satın almayı vaad ve taahhüt etmektedir, şeklinde düzenlenmiştir. Taşınmazın satış bedeli davalı tarafından davacının davalıya verdiği güvenlik hizmeti gelen hak edişler ve hak edişlere bağlı olarak her ay düzenli olarak 8.000,00 TL kesilen faturalar mevcuttur. Satış vaadi sözleşmesinin 7.1 maddesinde taşınmazın █████/2019 tarihinde teslim edeceğini ancak projenin ve inşaatın yapım süresinin sair sebeplerle gecikmesine bağlı olarak 12 Ay ertelenebileceğini yazmaktadır. 7.3. Madde ise ek sürelerde dahil olmak üzere sözleşmede belirlenen tarihte taşınmazın teslim edilemediği takdirde teslimde geciken her ay için daire satış bedelinin 1/250 oranında gecikme (kira) bedelinin davalı tarafından davacı müvekkilime ödeneceğine ilişkin karşılıklı imzalar atılmıştır. █████/2020 tarihinde taşınmazı teslimi yapılması gerekirken teslimat yapılmamış ayrıca gecikme (kira) bedeli de müvekkile ödenmemiştir. Bugüne kadar ödenmeyen kira bedellerinin de müvekkile ödenmesini talep ediyoruz. Yukarıda arz ve izah olunan re’sen gözetilecek hususlarla; Fazlaya ilişkin dava talep ve ıslah haklarımız saklı kalmak kaydı ile öncelikle davacı ... TİC. LTD. ŞTİ. ile davalı şirket ... İNŞAAT A.Ş ile arasında tanzim edilen █████/2018 tarihli ... sayılı Bağımsız Bölüm Satış Sözlemesi uyarınca İstanbul İli, ... İlçesi, ... Ada, 5 Parselde kayıtlı B Blok 7. Kat B 59 numaralı bağımsız bölümün müvekkil adına tapuda tescil edilmemesi sebebiyle, davalı adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile davacı müvekkil adına tescilini, Aksi halde terditli olarak açtığımız davada taşınmazın dava tarihindeki bedelinin temerrüt tarihi olan (teslim edilmesi gereken tarih) itibari ile bedelinin ticari faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesini, Taşınmazın teslim edilmemesi sebebiyle bugüne kadar işleyen kira bedellerinin (cezai şart bedeli) temerrüt tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi hesaplanarak davacı müvekkilime ödenmesini, dava süresince dava konusu taşınmazın satışının engellenmesi için taşınmazın tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasını, yargılama gideri ve ücreti veklaetin davalı tarafa tahmiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.SAVUNMA : Davalı vekilinin Mahkememize sunmuş olduğu █████/2022 tarihli cevap dilekçesinde özetle ; İstanbul ili ... ilçesi ... Ada, ..... parselde kayıtlı B Blok 7.Kat B 59 numaralı bağımsız bölümünde bir kişi adına kayıtlı olmasına rağmen hükmedilen tedbir hukuka aykırıdır. Ekte yer alana tapu suretinden de görüleceği üzere bahsi geçen taşınmaz Dava dışı bir kişiye aittir. Davacının afaki iddiaları üzerinden tek taraflı verilen ihtiyati tedbir kararı verilmesi hukuka açıkça aykırıdır. Davacının davasını yaklaşık olarak ispat etmiş olması ve bunun mahkemece gerekçelendirilerek kabulü şart iken Sayın Mahkeme12.05.2022 tarihli kararı ile gerekçelendirmeden yaklaşık ispat koşulunun yerine getirildiğine kanaat getirip tedbir kararına hükmetmiştir. Davacının elinde kesin bir delil dahi olmadan afaki ve göreceli iddiaları ile aldığı tedbir kararı başlı başına hukuksuz iken bu kararın %20 gibi düşük bir teminatla verilmiş olması Davalı Müvekkilimizin haklarının yargı önünde korunmaması sonucunu doğurmuştur. Nitekim Müvekkilimin bir ticari şirket olduğu ve haksız tedbirden kaynaklı olarak yaşayacağı maddi mağduriyet ve itibar kaybı çok büyük olacaktır. Davacının iddiaları tamamen kötü niyetli olup aksini ispatlayacak somut bir delil dosyaya konamamıştır. Davacı iddialarında haksız olup ihtiyati tedbirin şartları oluşmamıştır. Davacı tarafın sunmuş olduğu dava dilekçesinde iddia etmiş olduğu bu hususlar gerçek dışı yasal dayanaktan yoksun ve yargılamayı saptırmaya yöneliktir. Davacının müvekkil şirket ile arasında özel güvenlik hizmeti alımına yönelik bir ilişkisi daha mevcut olup davacı dava dilekçesinde kasıtlı olarak iki ilişkileri birbirine karıştırmakta ve eksik bilgi paylaşmaktadır. Davacı temerrüde düşmek suretiyle taraflar arasındaki gayrimenkul satış sözleşmesini ihlal etmiştir. Şöyle ki Davalı Müvekkil ile davacı arasında .... Projesinde yer alan B Blok 59 numaralı bağımsız bölümün satışına ilişkin 19.02.2018 tarihli ....-2018-B-59 numaralı satış sözleşmesi ödemelerin gününde yapılmaması sebebiyle davacı tarafından ihlal edilmiştir. Ekte Sayın Mahkemeye sunduğumuz Gayrimenkul alımına ilişkin ödeme tablosu son derece açık bir şekilde davacının ödemelerini düzensiz yaptığını ve ödemelerinde temerrüde düştüğünü ortaya koymaktadır. Nitekim tabloda vade tarihleri ve gelen ödemeler tarihleri ile gösterilmiş, temerrüt hali ortaya konmuştur. Bu nedenledir ki söz konusu sözleşme Bakırköy .... Noterliği 09 Temmuz 2021 tarihli ve .... yevmiye sayılı ihtarnamesi ile feshedilmiş bulunmaktadır. Ekte bir sureti yer alan ihtarname tarihinde davacının ihtar tarihinde 40.944,84 TL borcu bulunmakla temerrüde düşmesinden ötürü sözleşmenin ciddi şekilde ihlal edilmiş olması nedeniyle haklı olarak sözleşmeye uygun şekilde Davalı tarafından fesih işlemi gerçekleştirilmiştir. Nitekim sözleşmenin 12.1.8 maddesine göre davacının yaptığı ödemelerden kar mahrumiyeti vs tüm zararın karşılığı olarak sözleşme bedeli en az %20’si miktarında cezai şart ile gerekli kesintileri (yönetim gideri, genel giderler, konut teslim edilmişse kiralama bedeli, varsa hasar bedeli, aidat, ödenen komisyonlar, vergi, elektrik, su, doğalgaz ve giderler) yapıp bakiyesini fesihten itibaren altı ay sonra başlamak üzere 18 ayda iade edilmesi suretiyle sözleşme tasfiyesi gerçekleşecek; Davacı ise yine sözleşme gereğince faize de herhangi bir nam altında talepte bulunmayacaktır. Bu çerçevede aynı ihtarnameyle Muhataba iade edilmek üzere banka hesap bilgileri bildirilmemiştir. Taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 5.3 maddesine göre “Bir önceki ayın taksiti ödenmeksizin bir sonraki ayın taksiti ödenemez. Taksitlerin ve/veya ara ödemelerin miktarı ne olursa olsun birbirini takip eden 2 adedinin ödenmemesi veya kalan borcun en az yirmide birini oluşturacak miktarda taksit ve/veya ara ödemeleri ödemede temerrüde düşmesi halinde veya herhangi bir taksitini ödemede, vadeden itibaren bir ayı aşkın bir süre temerrüde düşerse, bakiye alacakların tamamı muaccel olur. Alıcının bu maddeye aykırı davranması halinde ..., muacceliyete dair haklarını kullanabileceği gibi oluşan temerrüt nedeniyle borçlar Kanunu’nda belirtilen seçimlik haklardan birisini de doğrudan kullanabilir” denmektedir. Dava dilekçesinde belirtilen inşaatın yapım süresinin geciktiğine ve bundan kaynaklı 1/250 oranında gecikme (kira bedelinin tahsiline ilişkin talepler yersiz ve taraflar arasında akdedilen sözleşmeye aykırıdır. Şöyle ki; Satış Vaadi Sözleşmesinde mücbir sebepler hariç olmak üzere gayrimenkulün teslimi teslim tarihinden itibaren 12 ay ertelenebilir şekilde kararlaştırılmıştır. Yani diğer bir deyişle; Davalı ...’e idari planlama açısından böyle bir esneklik tanınmış ancak mücbir sebepler halinde daha fazla ertelenebileceği hususu da sözleşmede saklı tutulmuştur. Yukarıda arz ve izah olunan veya Sayın Mahkemece re’sen göz önünde bulundurulacak sebeplerle; Öncelikle haksız davanın reddine, Yasaya aykırı şekilde konulan ve iyi niyetli 3. Kişi mahiyetindeki gayrimenkul malikine de zarar verecek mahiyet içeren ihtiyati tedbir kararının derhal kaldırılmasına, Aksi halde müvekkilin muhtemel zararları hesaplanıp göz önüne alınarak uygun bir teminat belirlenmesine ve davacıya eksik teminat miktarının tamamlattırılmasına, Tedbirin Sayın Mahkemece kaldırılması halinde Davalı müvekkilimiz tarafından sunulacak teminat mektubu karşılığında ihtiyati tedbirin kaldırılmasına Davacıya gönderilen Bakırköy .... Noterliği 09 Temmuz 2021 tarihli ve .... yevmiye sayılı ihtarname ile Müvekkile gönderdiği paraların fesih sebebiyle iadesi için IBAN bilgisi istenmiş olmasına rağmen davacının bu bilgiyi vermekten kaçınması sebebiyle sayın Mahkemece davacıya yapılacak para iadesi için ödeme yeri tayinine yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştirDELİLLER ve GEREKÇE:Dava,tapu iptali ve tescil olmadığı taktirde tazminat istemine ilişkindir. Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip uyuşmazlık konuları re'sen belirlenerek taraflarca gösterilen deliller toplanmış ve konunun incelenmesinde uzmanlık gerektiren yönler olduğundan bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle dava sonuçlandırılmıştır.Bilirkişiler ..,... ile .... tarafından sunulan █████/2023 tarihli bilirkişi raporunda özetle ; davacı tarafın defterlerinin, sair vesaikin, muhasebe kayıtlarının 6102 Say. TTK. m. 64, 65, 66 ve 82. Mad. VUK. m. 220-226, 229, 230, 231, 232 hükümlerine uygun şekilde tanzim edildiği, HMK. m. 222 sahibi lehine delil niteliğinin taşıdığını, davalı tarafın defterlerinin, sair vesaikin, muhasebe kayıtlarının 6102 Say. TTK. m. 64, 65, 66 ve 82. Mad. VUK. m. 220-226, 229, 230, 231, 232 hükümlerine uygun şekilde tanzim edildiği, HMK. m. 222 sahibi lehine delil niteliğinin taşıdığı, davacının sunmuş olduğu cari hesap ekstrelerinin yüksek hacimli olması sebebiyle sadece 2021 yılı hesap ekstresi rapora eklenmiş olup diğer yıllara ait cari hesap ekstreleri dosyaya ek yapılmıştır. 2021 yılı itibariyle davacı nezdindeki davalı cari hesabına göre davacı davalıdan 126.311,41 TL alacaklı olduğu tespit edildiği, davalının taraflarına sunmuş olduğu cari hesap ekstreleri incelendiğinde; iki ayrı hesap kodu olmak üzere 320.01.Ö051 ve 320.01.Ö051B Satıcılar muhasebe kodları altında takip ettiği, 2021 yılı sonunda 320.01.Ö051 cari hesabının bakiyesinin kapatıldığı ancak 320.01.Ö051B hesap kodu ile takip edilen hakkedişlere ait hesabın 297.992,20 TL bakiyesi bulunduğu, işbu bakiyeye istinaden davalının davacıya dava tarihi olan 06.05.2022 tarihli ticari defterlerine göre 248.238,12 TL borçlu olduğu tespit edilmiştir. Ancak dava tarihinden sonra davalı tarafça davacıya ‘yansıtma bedeli’ açıklamalı fatura tanzim edilmiş olup işbu fatura davacı tarafça iade edilmiş, daha sonra davalı tarafça 18.05.2022 tarihinde davalı tarafça ‘Fesih Ceza Bedeli’ açıklamalı 62.258,42 TL bedelli fatura tanzim edilmiş olup tüm bu işlemler neticesinde davalı nezdindeki davacı cari hesap bakiyesine göre davalının davacıya 185.980,70 TL borçlu olduğu tespit edildiği, tarafların yasal defter kayıtları örtüşmemektedir. Davacının yasal defter kayıtlarında davacı davalıdan 2021 yılı 126.311,41 TL alacaklı görünüyor iken davalının yasal defter kayıtlarında ise dava tarihi olan 06.05.2022 itibariyle davalının davacıya 248.238,12 TL tutarında borcunun bulunduğu görünmektedir. Tarafların yasal defterleri arasında (273.455,16-126.311,41 =) 121.926,71 TL tutarında örtüşmeme farkı bulunmaktadır. Ancak her ne kadar taraflar arasında örtüşmeme farkı bulunduğu tespit edilmiş olsa da dosya münderecatında davacı tarafın sunmuş olduğu belgeler ve cari hesap ekstresi 2021 yılı sonu itibariyle olması ve dava tarihi olan 06.05.2022 itibariyle güncel bakiyesinin tespit edilememiş olması sebebiyle örtüşmeme farkının sebebi tespit edilememiştir. Davacı ve davalı yanın sözleşme tarihi olan 19.02.2018’den dava tarihine kadar olan cari hesap ekstrelerinin oldukça karışık ve birden fazla hesap altında takip ettiklerinden tarafımıza sunulan cari hesap ve ticari defter kayıtlarından taraflar arasındaki cari hesap uyuşmazlığı tespit edilememiştir. Esenyurt Tapu Müdürlüğünün █████/2022 tarih 13.14 saatinde alınan tapu kayıt bilgilerine göre; Esenyurt İlçesi, .... Mah. ... ada, .... parsel sayılı, 26.090,74m2.yüzölçümlü, arsa vasıflı taşınmazda, ████████████ arsa paylı B Blok,7.Kat, 59 no’lu Mesken nitelikli Bağımsız Bölümün tamamı, ... İnşaat A.Ş adına kayıtlı iken 28.04.2022 tarih .... yev ile ... adına satış yolu ile tescil edilmiştir. Bölgeye ait analizlerde son 4 yılda %448 , son 3 yılda %405, son 2 yılda %340, son 4 yılda %50 artış analiz edilmiştir. Yabancı satışları bölgede spekülatif fiyatlara sebep olduğu, SÖZLEŞME DEĞERİ 19.02.2018 ; 296.000,-TL, taşınmazların konumu, katı, yönü, inşaatın nitelikleri, alanı, yaşı, aynı proje kapsamında emsal olabilecek taşınmaz değerleri , pazarlık payları, Analizler değerlendirildiğinde; (DAVA TARİHİ; 06.05.2022 1.750.000,-TL KEŞİF TARİHİ; 02.02.2023 2.000.000,-TL) sözleşmeye göre Teslim tarihi olan 30.09.2019 Kira talebi Başlangıç Tarihi …30.09.2020 olduğu, yapılan değerlendirme sonrası tarihi Ecrimisil Dönemi başlangıcı olan 2020 senesi için B Blok 7. kat 59 no’lu bağımsız bölüm Kira Değerinin 1300 TL/ay olacağına kanaat edildiği ve █████/2015 - █████/2022 tarihleri arasında toplam 31.719,00-TL olduğu yönünde görüş ve beyan bildirmişlerdir.Bilirkişiler ..., ... ile .... tarafından sunulan █████/2023 tarihli bilirkişi ek raporunda özetle ; davacı ve davalının itirazlarının incelendiği, kök rapordaki inceleme ve tespit sonucunun korunduğu kanaatine varıldığı, Mahkemenin 05.07.2023 Tarihli Duruşma Tutanağında; “G.D:1-Taraf vekillerinin itirazları doğrultusunda ek rapor alınmak üzere dosyanın bilirkişi heyetine tevdiine, 2-Davacı vekilinin keşfe ilişkin itirazları da dikkate alınarak HMK 278 / son uyarınca bilirkişi heyetine KEŞİF YETKİSİ VERİLMESİNE” denildiği, keşif tarihinde davalı vekili eşliğinde şirket yetkilisi asil tarafından dava konusu taşınmazın kapısının çalınmasına bile izin verilmediği ve 3. kişiye satışı yapıldığını söylendiği, şerinde keşif yapılması hususunda Mahkeme denetiminde, 3. kişiye ve tarafa tebligat yapılarak gün belirlenmesi durumunda yeniden keşif yapılabileceği yönünde görüş ve beyan bildirmişlerdir.Bilirkişiler Doç. Dr. ..., ...., ... ile ... tarafından sunulan █████/2024 tarihli bilirkişi raporunda özetle ; davacı ve davalı ticari defter kayıtlarının incelenmesinde; davacının davalıya verdiği Özel Güvenlik Hizmeti alacağından dava konusu Bağımsız Bölüm bedeli olarak 37 x 8.000,00 TL = 296.000,00 TL ve en son 46 nolu Hakediş bedelinden 11.840,00 TL kesinti yapıldığı ve böylece davacının davalıya Bağımsız bölüm bedeli olarak toplam 307.840,00 TL ödediği/davacı alacağından mahsup edildiğinin çekişmesiz olduğuna dair tespit yapıldığı, söz konusu ödemeler/mahsupların 19.02.2018 tarihli Aktivite Formundaki vadelere uygun olarak yapıldığının tespit edildiği, aktivite formunda yazan bedel 314.400,00 TL olup, davacıdan yapılan kesinti ise 307.840,00 TL olduğu, aktivite formuna göre 30.09.2019 tarihinde davacının davalıya ödemesi gereken 6.560,00 TL dairenin teslimi halinde kesilecek faturanın KDV’si, abonman bedeli ve iskan bedeline ait olduğu, dolayısıyla davacının daireyi teslim almaması nedeniyle henüz 6.560,00 TL’yi ödemediğinin anlaşıldığı, bu yönü ile davacının sözleşme ile üstlendiği yükümlülükleri gereği gibi yerine getirdiğinin düşünüldüğü, her ne kadar davalı davacıya: 20.03.2021 tarihinde 2 adet fatura ile çalınan malzeme bedeli olarak 162.362,10 TL fatura kesmişse, davacı çalışanına ödenen bedel ve arabulucu bedeli olarak davacı borcuna 25.217,04 TL işlemişse, 62.257,42 TL Daire Fesih Ceza bedeli olarak davacıya borç işlemişse, de imzalanan sözleşmenin ‘Taşınmazın Teslimi’ başlıklı 7. maddesinde taşınmazın zaten 30.09.2019 tarihinde davacı/alıcıya teslim edileceğinin düzenlendiği, ancak düzenlenen faturaların tamamının 2021 yılına tekabül ettiğinin müşahede edildiği, öte yandan her ne kadar davalı tarafından “hırsızlık” veya “fesih ceza bedeli” adları altında mahsup faturaları düzenlenmişse de fatura konusu hususların doğruluğunun ispata muhtaç olduğunun ifade edilmesi gerektiği, zira salt fatura tanzimi alacağın tahsili yönünden nihai delil niteliğini haiz olmadığı, bu yönü ile davacının sözleşme ile üstlendiği yükümlülüklerini yerine getirmesine karşın davalının, teslimde temerrüde düştüğünün düşünüldüğü, bu noktada davacının edim yükümlülüğünü yerine getirmiş olması sebebiyle dava konusu taşınmazın tescilini talep hakkını haiz olduğu ifade edilebilecekse de Esenyurt Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü tarafından Mahkeme’ye gönderilen 13.05.2022 tarihli tapu kaydından; Esenyurt İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, 5 Parselde bulunan davaya konu B Blok, 7. Kat, 59 nolu bağımsız bölümün Tam hissesinin 30.12.2021 tarihli Kat Karşılığı Temlik işleminden davalı ... İnşaat adına kayıtlı iken; 28.04.2022 tarihli Satış işlemi ile dava dışı yabancı uyruklu kişi adına kaydedilmiş olduğunun görüldüğü, hâl böyle olunca her ne kadar tapu iptal ve tescil talep edilebilmesi şu aşamada mümkün olmasa da Mahkemece heyete verilen görev çerçevesinde davacının terditli talebi ile ilgili olarak dava konusu taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin ve davacı tarafından ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca hesaplanmasına yönelik inceleme ve değerlendirmelerle devam edildiğinde: Dava Konusu Taşınmazın Dava Tarihindeki Rayiç Değerinin 771,394.12 -TL olduğunun, Davacı Tarafından Ödenen Bedelin Denkleştirici Adalet İlkesi Uyarınca 765.304,28 TL’ye tekabül ettiğinin hesaplandığı, sözleşmenin 7.3. maddesi uyarınca taşınmazın sözleşmede belirlenen tarihte teslim edilemediği takdirde, teslimde gecikilen her ay için daire satış bedelinin 1/250 oranında gecikme bedelinin davalı tarafından davacıya ödeneceğinin ve fakat ödenecek bu kira miktarının aylık 1.500,00-TL’yi geçmeyeceğinin kararlaştırıldığı, bu yönü ile davacının bedeli ödemesine rağmen taşınmazın teslim edilmemesi ve buna rağmen sözleşmenin haklı sebebe dayanmadan feshedilmiş olması nedeniyle davacının gecikmeden kaynaklı kira bedellerini talep etmesinin mümkün olduğu düşünüldüğü, Mahkemece de bu kanaatte olunması ihtimalinde bu bedelin 28.800,00 TL + 1.959,53 TL faizi ile birlikte 30.759,53 TL olduğu yönünde sonuç ve kanaatine ulaşıldığı bildirilmiştir.Bilirkişiler Doç. Dr. ..., ..., ... ile ... tarafından sunulan █████/2025 tarihli bilirkişi ek raporunda özetle ; tarafların esasında kök rapora karşı itirazlarında evvelce sundukları ve heyetimizce kök raporda detaylı ve de ihtimalli şekilde değerlendirilen hususları yinelediklerinden detaylıca incelemelerimiz ve itirazlara yönelik açıklamalarımız kapsamında kök raporda yer alan ve gerek çeşitli ihtimallere dayanan gerekse de takdirin tamamen Mahkemeye ait olduğuna dair görüşümüzü aynen muhafaza ettikleri yönünde görüş ve beyan bildirmişlerdir.Dava konsu olayda, davacı taraf ile davalı şirket arasında 19.02.2018 tarihli ve ..... sayılı Satış Sözleşmesi düzenlendiği, bu sözleşme çerçevesinde .... İlçesi, B Blok, 7. Kat, 59 numaralı bağımsız bölümün tapuda davacı adına tescil edileceğinin kararlaştırıldığı, davacının sözleşme ve temlikname kapsamında tüm yükümlülüklerini yerine getirdiği, ancak davalının edimlerini ifa etmediği, yapılan tüm ödemelere rağmen davacının sözleşmeden haksız şekilde gönderilen ihtarnameyle çıkarıldığı belirtilerek, söz konusu taşınmazın tapu kaydının iptaliyle adına tescil edilmesi; bu mümkün değilse taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedelinin faiziyle ödenmesi ve teslim edilmeyen taşınmaza ilişkin kira ile cezai şart alacaklarının tahsili talep edilmiştir.Davalı ise davacının sözleşme hükümlerine aykırı davranarak temerrüde düştüğünü, ödeme planına uyulmadığını ve bu nedenle 09.07.2021 tarihli ihtarnameyle sözleşmenin usulüne uygun olarak feshedildiğini savunmuştur. İhtarnamenin gönderildiği tarihte davacının 40.944,84 TL borcu olduğu, sözleşme uyarınca tasfiye süreci başlatılarak ödemelerin kesintiler sonrası iadesi için banka hesap bilgilerinin talep edildiği ancak yanıt alınamadığı ileri sürülerek davanın reddi istenmiştir.Dosyanın incelenmesinde, 19.02.2018 tarihinde taraflar arasında Bağımsız Bölüm Satış Vaadi Sözleşmesi yapıldığı anlaşılmış, bu sözleşmeye göre söz konusu B Blok, 7. Kat, 59 numaralı daire (brüt 71,79 m², net 43,29 m²) 296.000 TL (KDV hariç) bedelle davacıya satılmıştır. Bedelin, davacının davalıya sağladığı özel güvenlik hizmetine karşılık olmak üzere, aylık 8.000 TL’lik 37 taksit ile mahsup edilmesi kararlaştırılmıştır.Aynı tarihli Aktivite Formu’nda, 296.000 TL’lik satış bedelinin 37 taksit ile ödeneceği, ayrıca 30.09.2019 tarihinde KDV, abonmanlık ve iskan bedelleri toplamı olan 6.560 TL ile 20.02.2021 tarihinde 11.840 TL’nin ödeneceği belirtilmiş; böylece toplam ödenecek bedelin 314.400 TL olduğu anlaşılmıştır.Sözleşmenin 7. maddesi gereğince taşınmazın 30.09.2019 tarihinde teslimi öngörülmüş; inşaatın gecikmesi durumunda mücbir sebepler dışında bu tarihin 12 ay ertelenebileceği belirtilmiştir. Tarafların ticari kayıtlarının incelenmesi sonucunda, davacının bağımsız bölüm bedeli olarak 296.000 TL’lik taksit ödemelerinin tamamını gerçekleştirdiği ve son hak edişten 11.840 TL kesinti yapıldığı, toplamda 307.840 TL'nin ödenmiş olduğu ve bu ödemelerin Aktivite Formu’nda belirtilen vadelere uygun şekilde gerçekleştiği tespit edilmiştir. Ödenmeyen 6.560 TL ise taşınmaz teslim edilmediği için henüz fatura edilmemiş KDV, abonman ve iskan bedelidir. Bu durumda, davacının sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerini yerine getirdiği sonucuna ulaşılmıştır.Buna rağmen, davalı taraf 2021 yılında malzeme hırsızlığı, arabuluculuk ve personel giderleri adı altında toplam 187.579,14 TL tutarında fatura düzenlemiş, ayrıca 62.257,42 TL tutarında fesih ceza bedeli de işlemiştir. Ancak bu faturaların, sözleşmede teslim tarihi olarak belirtilen 2019 yılından sonra düzenlenmiş olması ve içeriklerinin ispata muhtaç bulunması nedeniyle tek başına alacak delili sayılamayacağı değerlendirilmiştir.Sonuç itibariyle, davacının sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirdiği; buna karşın davalı şirketin teslim yükümlülüğünü yerine getirmediği anlaşılmıştır.Davacının ,asıl talebi tapu iptali ve tescil olmakla birlikte Esenyurt Tapu Müdürlüğü’nün13.05.2022 tarihli belgeye göre, ... ada, 5 parseldeki dava konusu taşınmazın 30.12.2021 tarihinde Kat Karşılığı Temlik işlemiyle davalı adına kaydedildikten sonra 28.04.2022 tarihinde,dava tarihinden önce dava dışı yabancı uyruklu bir kişiye satıldığı tespit edildiğinden davalının tapu iptali ve tescil davası yönünden davalının pasif husumeti bulunmamaktadır.Davacının asıl talebinin reddine karar verildikten sonra terditli talebi olan tazminat istemine ilişkin değerlendirme yapılması gerekmektedir. Bilindiği üzere, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, geçerlilik koşuludur(TMK'nun 706, TBK'nun. 237, Tapu Kanunu'nun 26. ve Noterlik Kanunu'nun 60.maddeleri). Dolayısıyla, yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkeme gerekse Yargıtay'ca doğrudan göz önünde tutulur. Bunun gibi, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanunu'nun 183 ve sonraki maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir "alacağın temliki" sözleşmesi bulunur. Türk Borçlar Kanunu'nun 184. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşme de, hukuken geçerlidir. Bu durumda, temlik alan (alıcı), temlik edene (satıcıya) karşı, geçerli bir satış sözleşmesinden doğan tüm yasal haklarını talep edebilir.Davacı vekilinin asıl talebi olan tapu iptali ve tescil talebi pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmiştir.Somut olayda değerlendirilmesi gereken diğer bir konu ise,davacıya verilecek tazminatın rayiç değer üzerinden mi yoksa denkleştirici adalet ilkesi çerçevesinde mi verileceği hususudur. Davacı ile davalı arasında yapılan bu sözleşme resmi şekilde yapılmamış olduğundan geçersizdir.Dava konusu taşınmazın resmi bir şekilde satış vaadine konu edilmemesi dikkate alındığında,davacı,ifanın imkansızlaştığı tarihteki taşınmazın rayiç değerini isteyemez Ancak denkleştirici adalet ilkesi uyarınca tazminat isteyebilir.Davacı vekili,dava dilekçesinde, rayiç değer üzerinden talepte bulunmuştur. Bu durumda mahkemece, dava tarihi itibari ile dava konusu taşınmazın rayiç bedeli ve denkleştirici adalet ilkesine göre ne miktarda talepte bulunabileceği belirlenerek rayiç değer miktarı, denkleştirici adalet ilkesine göre belirlenecek miktardan az ise rayiç değere göre, denkleştirici adalet ilkesine göre belirlenecek miktardan fazla ise denkleştirici adalet ilkesine göre belirlenecek miktara karar verilmesi gerekirlidir.(Yargıtay 3 ncü Hukuk Dairesinin █████/2018 gün ve ██████████ esas,█████████ karar sayılı ilamı)Bu açıklama ve belirlemelerden sonra somut olaya dönüldüğünde,davacı ile davalı arasında adi satış vaadi sözleşmesi uyarınca davalıya denkleştirici adalet ilkesi gereği belirlenen miktarın davalıdan tahsili ile davacıya verilmesi gereklidir.Davacı aynı zamanda kira kaybından kaynaklanan tazminat talebinde de bulunmuştur.Dosyaya sunulan dava dilekçesinde, davacı taraf, sözleşme hükümleri gereğince taşınmazın belirlenen sürede teslim edilmemesi durumunda gecikme tazminatı ödeneceğinin kararlaştırıldığını, ancak bu yükümlülüğün yerine getirilmediğini ileri sürmüştür. Bu çerçevede, davacı; 2020 yılı için aylık 1.500 TL, 2021 yılı için aylık 2.000 TL ve 2022 yılı için aylık 2.500 TL olmak üzere, toplam kira alacağının tahsilini talep etmektedir.Daha önce de ifade edildiği üzere, taraflar arasında 19.02.2018 tarihinde akdedilen Bağımsız Bölüm Satış Vaadi Sözleşmesi'nin “Taşınmazın Teslimi” başlıklı 7. maddesinde, B Blok, 7. Kat, 59 numaralı bağımsız bölümün 30.09.2019 tarihinde alıcıya teslim edileceği kararlaştırılmış, ancak taşınmaz bu tarihte teslim edilmemiştir.Anılan sözleşmenin 7.3. maddesinde ise, teslim süresinin aşılması halinde teslimde gecikilen her ay için taşınmazın satış bedelinin 1/250 oranında gecikme bedeli ödeneceği ve bu tutarın aylık 1.500 TL’yi geçemeyeceği hükme bağlanmıştır.Söz konusu sözleşmeye göre 296.000 TL bedelle satışı gerçekleştirilen daire, davacı tarafından edim yerine getirilmesine rağmen zamanında teslim edilmemiştir. Buna rağmen sözleşmenin haklı bir gerekçeye dayanmadan feshedilmiş olması karşısında, davacının sözleşmede açıkça öngörülen gecikme tazminatını talep etme hakkı bulunmaktadır.Teslimin geciktiği süre esas alındığında; 30.09.2020 tarihinden 06.05.2022 tarihine kadar geçen süre için, sözleşmeye dayalı olarak talep edilebilecek toplam kira kaybının 28.800,00 TL olduğu anlaşıldığından kira kaybından kaynaklanan tazminat alacağının da davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,davacının tazminat ile ilgili fazlaya ilişkin talebinin reddine karar verilmesi gerektiği sonucuna varılarak aşağıdaki gibi hüküm fıkrası oluşturulmuştur.HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle; 1-Davacının açtığı davada asıl talebi olan tapu iptali ve tescil talebinin pasif husumet yokluğu nedeniyle REDDİNE,ancak terditli talebi olan tazminat talebinin kısmen KABUL kısmen REDDİ ile; 765.304,28 TL + 28.800,00.-TL olmak üzere toplam 794.104,28.-TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya VERİLMESİNE,2-Davacının,fazlaya ilişkin talebin REDDİNE,3-Alınması gerekli 54.245,28-TL karar ve ilam harcından peşin alınan 29.202,53 TL'nin mahsubu ile bakiye 35.033,09 TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye İRAD KAYDINA, 4-Davacı tarafından ödenen 80,70 TL Başvurma Harcı ile 29.031,75TL Peşin Harç + 3.030,30 TL keşif harcı olmak üzere toplam 32.142,75 TL'nin davalıdan tahsili ile davacıya VERİLMESİNE,5-Davacı tarafından yapılan 19 tebligat ücreti 272,50 TL , iki bilirkişi inceleme ücreti 38.000,00 TL, ATGV araç ücreti 2.535,00 TL olmak üzere toplam 40.807,50 TL yargılama giderinden davanın kabul ve red oranına göre hesaplanan 19.062,01 TL'nin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE, kalan kısmın davacı üzerinde BIRAKILMASINA,6-Davacı kendisini bir vekil ile temsil ettirdiği anlaşıldığından karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ne göre kabul edilen miktar üzerinden hesap edilen 123.115,64 TL ücreti vekaletin davalıdan tahsili ile davacıya VERİLMESİNE, 7-Davalının kendisini bir vekil ile temsil ettirdiği anlaşıldığından karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ne göre kabul edilen miktar üzerinden hesap edilen 138.825,40 TL ücreti vekaletin davalıdan tahsili ile davacıya VERİLMESİNE, 8-Kararın kesinleşmesine kadar yapılan yargılama giderlerinin davacı tarafça peşin olarak yatırılan 335,00 TL yargılama gider avansından mahsubu ile bakiye kısmın karar kesinleştiğinde davacıya İADESİNE,6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 341 ilâ 360'ncı madde hükümleri uyarınca,mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye verilecek dilekçe ile kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde veya istinaf dilekçesi kendisine tebliğ edilen taraf,başvuru hakkı bulunmasa veya başvuru süresini geçirmiş olsa bile, mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye vereceği cevap dilekçesi ile iki hafta içerisinde İSTİNAF yolu açık olmak üzere davacı vekili ile davalı vekillerinin yüzlerine karşı oybirliği ile verilen karar açıkça okunup,usulen anlatıldı.█████/2025Başkan ... ¸e-imzalıdırÜye ...¸e-imzalıdır Üye ...¸e-imzalıdır Katip ...¸e-imzalıdır