gününün davetiye günde konya avukat tic birleşen kesinlik şartı eksiklikleri

Anahtar kelimeler: Gününün Davetiye Günde Konya Avukat Tic Birleşen Kesinlik Şartı Eksiklikleri

6. Hukuk Dairesi ████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

SAYISI : ████████ E., █████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Konya 7. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : ████████ E., ████████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davalılar ...Tic. A.Ş., ... ve ... vekillerince duruşmalı, davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ... vekillerince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 08.04.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde asıl ve birleşen davada davalı ... Tic. A.Ş. vekili Avukat ..., asıl davada davalı ... ve ... vekili Avukat ..., davalı ... vekili avukat ...., davalılar ... vd. vekili Avukat ...., davalı ... vekili Avukat ...., davalı ... vekili Avukat ... ile asıl ve birleşen davada davacılar ... vekili Avukat ...'nın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili asıl ve birleşen davada dava dilekçelerinde; davacıların murisi ... ile davalı ... arasında, murise ait Konya ili ... ilçesi ... Mahallesi ... ada ... ve ... parsel, ... ada ... ve ... parsel, ... ada ..,ve ... parsel, ... ada ... ve ... parsel, ... ada ... ve ....parseller ile ... ada ... ve ... parsel sayılı taşınmazlar üzerine bina yapımı için .... Noterliğinde 18.05.2009 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşmeye göre, davacıların murisine %33 oranına tekabül eden 5850 m² inşaat alanlı 45 daire verileceğini, imar tadilatından sonrada taşınmazların davalıya devredileceğini, taşınmazların devrinden sonra 4 ay içinde yapı ruhsatının alınacağını ve ruhsatın alınmasından sonra 3 yıl içinde inşaatın teslim edileceğini, süresinde teslim yapılmaması halinde 6 ay daha ek süre verileceğini, yüklenicinin arsa sahiplerinin onayını almadan taşınmazları üçüncü kişilere devredemeyeceğini, sözleşme uyarınca davacıların murisinin taşınmazları 03.09.2010 tarihinde davalı kooperatife tapuda devrettiğini, tapunun devrinden sonra ... ada ... ve ... parsellerin birleşerek ... parsel, ... ada ... ve ... parsellerin birleşerek ... parsel olduğunu, ancak davalı kooperatifin sözleşmeye uymadığını, teslim süresinde inşaatı yapmadığını ve kendisine avans olarak devredilen ... ada ... parsel sayılı taşınmaz dışındaki diğer tüm taşınmazları da sözleşmeye aykırı davranarak üçüncü kişilere tapuda devrettiğini, bu taşınmazlardan ... ada ... ve ... parseli davalı ...'e, onun da davalı ... 'e devrettiğini, davalı ... in de ... parseli davalı ...'a, ... parseli ise davalılar ..., ... ve ...Yapı A.Ş'ye devrettiğini, davalı ...'ın .. parseli davalı ... 'a devrettiğini ve taşınmazın halen bu şahıs adına kayıtlı olduğunu, davalılar ..., ... ve Yapı A.Ş'nin ise ... parseli trampa yapmak suretiyle davalı ... Belediyesine devrettiklerini, ... parselin de halen Selçuklu Belediyesi adına kayıtlı olduğunu, ... ada ... ve ... parselleri davalı ...'ya, onunda .. parseli ...'e, ... parseli davalı ...'e devrettiğini, ... parsellerin halen davalı ... adına kayıtlı olduğunu, davalı ...'in ise ... parseli davalı ...'ya devrettiğini ve .. parselin de halen bu davalı adına kayıtlı olduğunu, yine ... ada ... ve ... parselleri davalı ...'a, onun da davalı ...'ya devrettiğini, bu taşınmazların da halen davalı ... adına kayıtlı olduğunu, ... ada ... ve ... parselleri davalı ... 'ya, onun da davalı ....'ye, onun da trampa yapmak suretiyle davalı ... Belediyesi devrettiğini, bu parsellerin halen davalı ... Belediyesi adına kayıtlı olduğunu, ... ada ... ve ... parseli davalı ... 'e, onun da davalı .... Sanayi ve Tic. Ltd. Şti.'ye devrettiğini, bu şirketin de ... parselin █████████████ hissesini üzerinde bırakarak █████████████ hissesi ile ... parselin tamamını trampa yapmak suretiyle davalı ... Belediyesi devrettiğini, halen ... parsel ile ... parselin █████████████ hissesinin davalı ... Belediyesi adına, ... parselin █████████████ hissesinin ise davalı .... Sanayi ve Tic. Ltd. Şti. adına kayıtlı olduğunu, davalı kooperatifin devretmediği .... ada ... parsel ile ilgili olarak Konya 5. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ Esas, ████████ Karar sayılı dosyasında taraflar arasındaki sözleşmenin geriye etkili feshine ve taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacılar adına tesciline karar verildiğini ve kararın kanun yolundan geçerek kesinleştiğini, diğer parseller yönünden de eldeki davanın açıldığını ileri sürerek, taraflar arasındaki ... Noterliğinin 18.05.2009 tarih ve ... yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine ve Konya ili, .... ilçesi .... Mahallesi ... ada ... ve ... parsel, ... ada ... ve ... parsel, ... ada ... ve ... parsel, ... ada ... ve ... parseller ile ... ada ... ve ... parsel sayılı taşınmazların tapu kayıtlarının iptali davacılar adına miras payları oranında tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davaya konu ... ada ... parsel, ... ada ... ve... parsel ile ... ada ... parsel ve ... parselin bir kısım hissesinin, ... Mahallesinde yapılan revizyon imar planı çalışmaları kapsamında 5393 sayılı Yasanın 18. Maddesi uyarınca Belediye Encümen kararı alınarak, trampa yoluyla çeşitli tarihlerde davalı ... adına tescil edildiğini, taşınmazların tapu kayıtlarında davaya konu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dair herhangi bir şerhin bulunmadığını, taşınmazların doğrudan davalı kooperatiften alınmadığını, davalı kooperatife yapılan devirden sonra taşınmazların birden çok kez el değiştirdiğini, davalı ...'nin 3. ve 4. devir sahibi olduğunu, Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi uyarınca davalı belediyenin iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu ve kazanımının korunması gerektiğini, taşınmazları davalı kooperatife devrettikten sonra sözleşmeyi tapuya şerh vermekten kaçınan davacıların yaklaşık on yıl sonra açtıkları bu davada iyiniyetli olmadıklarını ve açılan davanın haksız olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davalının davaya konu ... ada ... ve ... parseli 06.09.2011 tarihinde davalı ... Konut Yapı Kooperatifinden arsa olarak satın aldığını, satın aldığında arsa üzerinde herhangi bir inşaat olmadığı gibi, taşınmazların tapu kaydında davaya konu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin herhangi bir şerh bulunmadığını, davalının iş bu davanın açılması ile sözleşmeden haberdar olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

3.Davalı ... cevap dilekçesinde; Ankara'da ikamet ettiğini, davaya konu ... ada ... ve ... parsel sayılı taşınmazları tamamen yatırım amaçlı olarak 14.12.2010 tarihinde emlakçı vasıtasıyla sahibinin kim olduğunu bilmeden bedelini ödeyerek satın aldığını ve 29.11.2012 tarihinde de emlakçı vasıtasıyla alıcının kim olduğunu bilmeden sattığını, davacılar ile davalı kooperatif arasındaki sözleşmenin varlığından haberdar olmadığını, tapu kaydında sözleşmeyle ilgili bir şerh olmadığını, Türk Medeni Kanun'un 1023. maddesi kapsamında iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

4.Davalı ... cevap dilekçesinde; davalının davaya konu ... ada, ... parseli davalı kooperatiften satın aldığını, daha sonra bu taşınmazı davalı ... Sanayi ve Tic. Ltd. Şti.'ye sattığını, taşınmazın dava tarihinde maliki olmadığından kendisine husumet yöneltilemeyeceğini, taşınmazı satın aldığında üzerinde herhangi bir inşaat olmadığını, tapu kaydında herhangi bir şerh bulunmadığını, davalının taşınmazı iyiniyetle tapu kaydına güvenerek aldığını, sözleşmeyi tapuya şerh ettirmeyen ve yıllarca dava açmadan bekleyen davacıların kötüniyetli olduklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.

5.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davalının, davaya konu ... ada ... ve ... parsel sayılı taşınmazları davalı kooperatiften değil, diğer davalı ...'den tapu kaydına güvenerek satın aldığını ve şu anda taşınmazların adına kayıtlı olmadığını, bu nedenle kendisine husumet yöneltilemeyeceğini, taşınmazları satın aldığında taşınmazların tapu kaydında herhangi bir şerh olmadığını, sözleşmede açıkça yazmasına rağmen sözleşmeyi tapuya şerh ettirme yükümlülüğünü yerine getirmeyen davacıların murisinin sorumluluğunun davalıya yükletilmeye çalışıldığını, taşınmazları satın aldığında üzerinde herhangi bir inşaat faaliyetinin bulunmadığını, tapunun da halen arsa vasfında olup, kat irtifakı tesis edilmediğini, davalının Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi kapsamında iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

6.Davalılar ..., ... ve ... Yapı A.Ş. vekilleri cevap dilekçesinde; dava konusu ... ada, ... parselin müvekkilleri adına kayıtlı olmadığını, davalıların bu taşınmazları beş yıl önce davalı ... Belediyesine trampa yoluyla devrettiklerini, bu sebeple davalılara husumet yöneltilemeyeceğini, taşınmazın davalı kooperatiften değil, davalı ...'den satın alındığını, tapu kaydında davaya konu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dair herhangi bir şerhin bulunmadığını, davalı kooperatife yapılan devirden sonra taşınmazların birden çok kez el değiştirdiğini, Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi uyarınca davalıların iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

7.Davalılar ... ve ... vekili cevap dilekçesinde; sözleşme tarihinden itibaren 6098 sayılı TBK'nın 146. maddesinden düzenlenen on yıllık zamanaşım süresinin dolduğunu, davalıların davacılar ile davalı kooperatif arasındaki davaya konu sözleşmeden haberdar olmadıklarını, taşınmazları satın almadan önce incelemede bulunduklarını, taşınmazlar üzerinde herhangi bir inşaat görmediklerini, taşınmazların tapu kaydında herhangi bir şerh olmadığını, tapuya güvenerek satış bedelinin ödemek suretiyle taşınmazları satın aldıklarını ve halen de taşınmazların maliki olduklarını, davalıların bu taşınmazları davalı kooperatiften değil, diğer davalılar ..., ... ve ...'dan satın aldıklarını, Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi uyarınca davalıların iyiniyetli üçüncü kişi olduklarını ve kazanımlarının korunması gerektiğini, sözleşmeyi tapuya şerh ettirmeyen davacıların sorumluluğunun davalılara yükletilemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

8.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davaya konu sözleşmenin 18.05.2009 tarihinde yapıldığını, dava tarihinde 10 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğunu, davalı davaya konu ... ada, ... parseli satın aldığında taşınmazın arsa niteliğinde olduğunu, kat irtifakına çevrilmediği gibi üzerinde de her hangi bir inşaat olmadığını, davalının taşınmazı davalı kooperatiften satın almadığını, davalı kooperatife yapılan devirden sonra taşınmazın birden çok kez el değiştirdiğini, davalının 5. devir sahibi olarak davalı ...'dan satın aldığını, davalının taşınmazı tamamen yatırım amaçlı olarak emlakcı aracılığıyla bedelini ödeyerek satın aldığını, taraflar arasındaki sözleşmeden haberdar olmadığını, davacıların sözleşmesinde yazmasına rağmen tapuya şerh koymadıklarını, müvekkilinin tapuya güvenerek taşınmazı satın aldığını, davacıların kötüniyetli olduklarını, TMK'nın 2. maddesi uyarınca, davacıların kötüniyetinin korunmaması gerektiğini, TMK'nın 1023. maddesi uyarınca davalının iktisabının korunması gerektiğini, Yargıtay kararlarında yüklenicinin yaptığı inşaattan daire satın alan kişilerin kazanımlarının korunmayacağının kabul edildiğini, arsa niteliğinde taşınmazı 5. devirde alan davalı yönünden bu kararların uygulanmayacağını savunarak, davanın reddini istemiştir.

9.Birleşen davada davalı .... Sanayi ve Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; davalı şirketin dava konusu taşınmazları davalı kooperatiften değil, davalı ... 'den satın aldığını, taşınmazların tapu kaydında kat irtifakına çevrilmemiş arsa vasfında olduğunu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin de tapuya şerh edilmediğini, taşınmazlar üzerinde herhangi bir inşaat faaliyetinin de olmadığını, müvekkili şirketin iyiniyetli bir şekilde tapu kaydına güvenerek taşınmazı satın aldığını, oysaki yüklenicinin yaptığı inşaattan daire alan ve bunun içinde arsa hissesi devredilen üçüncü kişilere yapılan devirlerin avans niteliğinde olduğunun yargısal içtihatlarla kabul edildiğini, TMK'nın 1023. maddesi kapsamında davalının iyiniyetli olduğunu ve kazanımının korunması gerektiğini, ayrıca sözleşmenin 18.05.2009 tarihinde yapıldığını, davacıların sözleşmede kararlaştırıldığı halde sözleşmeyi tapuyu şerh ettirmediklerini, teslim süresi bittikten hemen sonra dava açmadıklarını ve on yıl geçtikten sonra bu davanın açıldığını ve davalı şirketin de taşınmazı 09.09.2019 tarihinde satın aldığı dikkate alındığında bu davanın açılmasının TMK'nın 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük ilkesine aykırı hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu, hukuk düzeninin bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını korumayacağını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "somut olayda; dava konusu taşınmazlarda inşaatın dava ve hatta keşif tarihi itibariyle dahil başlamadığı, tam hisse maliki olan muris ile sözleşme akdedilmekle sözleşmenin geçerli olduğu, yüklenici temerrüdü nedeniyle sözleşmenin geriye etkili fesih şartlarının oluştuğu, davalı yüklenici tarafından sözleşmenin G bendi uyarınca ruhsat alma ve inşaata başlama sürelerine uygun davranılmadığı, 18.05.2009 tarihli sözleşmeden ve sözleşmenin G bendindeki sürelerin de aşılmasından sonra Selçuklu Belediyesince 16.12.2011 tarihinde kentsel dönüşüm ve revizyon imar planı yapılacağı düşünülmekle yapılaşma durdurulmuş ise de, eldeki dosyadaki sözleşme tarihi dikkate alındığında yüklenici temerrüdü halinin sabit olduğu, 16.12.2011 tarihli durdurma kararı tarihinde dahi inşaat ruhsatının alınmamış olduğu, arsa sahibince arsa tapuları tam hisse şeklinde devredilmesine rağmen inşaat yapı ruhsatının dahi alınmadığı bu haliyle geriye etkili fesih şartlarının oluştuğu, davalı ... vekilinin trampa ve imar planı savunmaları var ise de, tapu kayıtlarının ve belediye cevaplarının incelenmesinde bu yönde bir işlem bulunmadığının rapor ile tespit edildiği, kaldı ki arsa sahipleri karşısında iyiniyet iddiası dahi dinlenmeyeceğinden her ne şekilde iktisap olursa olsun avans payı devri mahiyetindeki devirlerin iptali gerektiği, taşınmazlarda halihazırda malik olmayan, evvelinde malik iken hisseleri davadan evvel devrettiği görülen (..., Selçuklu Belediyesi, ..., ..., .... Sanayi Ltd. Şti.) dışındaki diğer davalılar yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle davanın usulden reddi gerekmiştir'' gerekçesiyle asıl ve birleşen davanın kısmen kabulüne, taraflar arasındaki ..... Noterliğinin 18.05.2009 tarih ve ... yevmiye no'lu arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine, Konya ili, ... ilçesi, ... Mahallesi ... ada ... ve ... parsel, ... ada ... ve ... parsel, ... ada ... ve ... parsel, ... ada ... ve ... parsel sayılı, ... ada ... ve ... parsel sayılı taşınmazlarda davalılar ..., Selçuklu Belediyesi, ..., ..., .... Sanayi Ltd. Şti. adlarına olan tüm kayıtların iptaline, 4/16 hisse oranda davacı ... adına, /16 hisse oranda davacı ... adına, 3/16 hisse oranda davacı ... adına, 3/16 hisse oranda davacı ... adına, 3/16 hisse oranda davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline, davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ... Yapı A.Ş., ..., ..., ..., ..., .... ve .... Altın A.Ş. aleyhine açılan davanın ise husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili, davalı ... vekili, davalılar ... ve ... vekili, davalı ... vekili, davalı ... vekili ve birleşen davada davalı .... Sanayi ve Tic. Ltd. Şti. vekilince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "...taşınmazları devralan davalılar, Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi kapsamında iyiniyetli olduklarını, tapuda arsa vasfında olan ve üzerinde inşaatta bulunmayan taşınmazların tapu kaydında da dava konusu sözleşmenin varlığına ilişkin bir şerh bulunmadığını, sözleşmeden haberdar olmadıklarını, sözleşmede hüküm bulunmasına rağmen tapuya şerh vermeyen ve on yıl geçtikten sonra bu davayı açan davacıların kötüniyetli olduğunu savunmuş iseler de davalıların bu madde kapsamında hak kazanmaları mümkün değildir.

Şöyle ki, yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan tapu kaydı ya da bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri, tasdikli ruhsat ve projesine, imar ile fen ve tekniğine uygun olarak tamamlayıp teslim etmesi gerekir. Uygulamada, yüklenici tapuya hak kazanmamasına rağmen finans temini olanağı sağlamak üzere sözleşmenin başlangıcında ya da aşamalı olarak tapu devri yapılacağı kabul edilmekte ve yapılmaktadır. Ancak yapılan bu devirler avans niteliğinde olup tapu devredilmiş olsa dahi yüklenici edimini tamamen yerine getirmediği sürece ayni hakkı kazanması mümkün değildir. Bu nedenle arsa sahibi avans niteliğinde devrettiği arsa paylarının iadesini isteyebilir. Eğer yüklenici üçüncü kişiye temlik etmiş veya satış vaadinde bulunmuş ise, burada üçüncü kişinin iyiniyet iddiası dinlenilmeden tapu arsa sahibine iade edilir. Zira ancak gerçek alacak (hak kazanılan) temlik edilebileceğinden yüklenicinin kazanamadığı hakkın temlikinden söz edilemez. Bu temlik işlemine dayanılarak hangi sebeple olursa olsun hak talebinde bulunulamaz. Bu genel ilke ve kurallar Yargıtayın birçok içtihadında kabul edildiği gibi (Emsal Yarg. HGK ███████-605 Esas ████████ Karar 09.03.2016 tarih) Anayasa Mahkemesinin 27.09.2017 tarihli 30193 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan başvuru numarası: ██████████ olan 20.07.2017 tarihli kararı da bu yöndedir. Bu itibarla; ilk derece mahkemesinin dava konusunun taşınmazların tapusunun iptali ile davacılar adına tesciline karar vermesi doğrudur. Davalılar tarafından ilk kez istinaf aşamasında davacıların ve murisleri İsmail Böber'in davalı kooperatifin üyesi ve satıştan haberdar olduklarına ilişkin davalı kooperatifin taşınmazların satışına ilişkin karar aldığı genel kurul toplantı tutanakları bu genel kurulların hazirun cetvelleri sunulmuş ise de, bu kapsamdaki istinaf eden davalıların savunmaları dikkate alınmamıştır.

Ancak; davalılar ..., ..., ..., ..., ..., , ..., ..., ... ve ... taşınmazları devretmiş olup, taşınmazlara mevcut halde malik değilseler de tapu kayıtlarının iptali halinde rücu ve diğer sebeplerle hukuki durumları etkileneceğinden davacıların taşınmaların devri silsilesinde yer alan bu davalıları da davada davalı olarak göstermesinde hukuka aykırı bir durum bulunmamaktadır. Bu itibarla; ilk derece mahkemesinin bu davalılar yönünden davanın pasif husumet ehliyeti yokluğundan reddine karar vermesi doğru değildir. Bununla birlikte taşınmazlar bu davalılar adına kayıtlı olmadığından, sözleşmenin feshi ve tapu iptal tescil talebi yönünden Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin bu husustaki kararları doğrultusunda bu davalılar yargılama giderlerinden sorumlu değildir.

Ayrıca; dava konusu taşınmazların kayıt malik olan ve davaya karşı çıkan davalılar ..., ..., ..., Selçuklu Belediyesi, ...'nin 6100 sayılı HMK'nın 326. maddesi uyarınca adlarına kayıtlı taşınmazların dava tarihindeki değeri üzerinden davalı kooperatif ile birlikte harç giderlerinden sorumlu tutulmaması doğru olmadığı gibi davanın niteliği gereği asıl ve birleşen dava için, dava konusu tüm taşınmazların dava tarihindeki değeri üzerinde hesaplanacak vekalet ücretinden ve ayrıca her iki dava için yapılan toplam yargılama giderlerinden adlarına kayıtlı taşınmazların dava tarihindeki değerinin, taşınmazların dava tarihindeki toplam değerine oranı dikkate alınarak davalı kooperatif ile birlikte müteselsilen sorumlu tutulmamaları da doğru olmamıştır." gerekçesiyle, birleşen davada davalılar ... Sanayi ve Tic. Ltd. Şti. vekilinin, ... vekilinin, ... ve ... vekilinin ve Selçuklu Belediyesi vekilinin istinaf başvurusunun reddine, davalı ... vekili ile davacılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, yapılan hatanın düzeltilmesi için yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığından ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, "davalı ... Tic. A.Ş. aleyhine açılan davanın pasif husumet yokluğundan reddine, diğer davalılar yönünden açılan asıl ve birleşen davanın kabulüne, davacıların murisi .... ile davalı ... arasında imzalanan .... Noterliğinin 18.05.2009 tarih ve ... yevmiye no'lu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine, sözleşmeye konu Konya ili, ... ilçesi, ... Mahallesinde kain, ... ada, ... parsel sayılı, ... ada, ... parsel sayılı, ... ada, ... parsel sayılı, ... ada, ... parsel sayılı, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazlarda davalılar ..., Selçuklu Belediyesi, ..., ... ve ... Sanayi Ltd. Şti. adına olan kayıtların iptaline ve ... mirasçıları davacılar adına miras payları oranında tapuda tesciline" karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davalı ..., ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde;

a.Müvekkillerin satın aldığı taşınmazların arsa niteliğinde olduğunu ve üzerinde kat irtifakı kurulmadığı gibi herhangi bir inşaatın da başlamış olmadığını,

b.Dava konusu taşınmazın tapu kayıtlarında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine veya vefa hakkına ilişkin herhangi bir şerh olmadığını, davalıların, tapu kayıtlarına güvenerek arsa niteliğindeki taşınmazı satın aldıklarını ve taşınmazın evveliyatını ve kendilerinden 3-4 yıl önceki malikler tarafından yapılan işlemleri bilmelerinin mümkün olmadığını,

c. Tapu siciline güvenerek işlem tesis eden müvekkillerinin iyi niyetinin varlığının esas olduğunu beyan etmektedir.

2.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde,

a.Davacıların sözleşmeyi tapuya şerh ettirmediklerini,

b.Tapu siciline güvenerek işlem tesis eden müvekkilinin iyiniyetli olduğunu beyan etmektedir.

3.Davalı .... San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili temyiz dilekçesinde;

a.Davalı müvekkilinin ne kat irtifakına bağlı bağımsız bölüm satın aldığını, ne de ilgili taşınmazı yüklenici davalı kooperatiften satın aldığını, müvekkilinin taşınmazı devralan 4. kişi olduğunu, dolayısıyla müvekkilinin somut dava bakımından iyiniyetini ortadan kaldıran ya da kaldırdığı varsayımına ilişkin herhangi somut bir durumun kesin olarak söz konusu olmadığını,

b.Davacı arsa sahiplerinin murisi...'in, kanundan doğan haklarının yanı sıra arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklarını dahi kullanmayarak zararlı sonuca sebep olduğunu beyan etmektedir.

4.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;

a. Müvekkilinin dava konusu sözleşmenin tarafı veya dava konusu tapunun tarafı olmadığını,

b.Davalının arsa vasıflı taşınmazı davalı kooperatiften satın aldığında tapu sicilinde herhangi bir şerh olmadığını,

c.Davalının iyiniyetle taşınmazı satın aldığını, ardından da .... Şirketine sattığını beyan etmektedir.

5.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;

a.Davacıların 2009 yılından itibaren, 18.05.2009 tarihli ve 12454 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklindeki Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine aykırılıklar nedeniyle sözleşmenin tarafı olan .... Konut Yapı Kooperatifine “sözleşme aykırılıkları doğar doğmaz” dava açmadıklarını, kötüniyet ile hareket ederek 10 yıllık süreci bekledikten sonra 18.10.2019 tarihinde davayı ikame ettiklerini,

b. Kooperatif ile yaptıkları sözleşmenin tarafı olmayan, hatta dava açılmasıyla birlikte böyle bir sözleşme olduğunu öğrenen davalı belediyeye husumet yönelterek davacıların haksız bir kazanım peşine düştüklerini beyan etmektedir.

6.Davalılar ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde;

a.Davalıların iyiniyetle taşınmazı satın aldığını,

b.Davacıların sözleşmeyi tapuya şerh ettirmediklerini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, asıl ve birleşen davada, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmış olup, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve sözleşme kapsamında devredilen taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına miras payları oranında tescili istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemesince, davalılar hakkındaki tapu iptâli ve tescil kararı, davalı yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan vecibelerini yerine getirmemesi ve tapuya hak kazanamaması, dolayısıyla davalıların da hak sahibi olamayacakları gerekçesine dayandırılmıştır. Oysa, dava konusu parsellerin üzerinde herhangi bir inşaat faaliyeti olmadığı, parsellerin tümüyle boş olduğu, tapuda halen arsa vasfında oldukları ve taşınmazlar üzerinde kat irtifakı tesis edilmediği ve ayrıca tapu kayıtlarında sözleşme ya da davalıdır şerhi bulunmadığı anlaşılmaktadır. Davalılar, davalı yüklenicinin yapacağı inşaattan daire satın alan kişiler konumunda olmayıp, henüz hiçbir inşaat faaliyetine girişilmemiş, boş durumdaki ve tapuda arsa vasfındaki taşınmazları satın alan kişiler konumundadırlar. Tapu kayıtları üzerinde herhangi bir sözleşme, inşaat ya da davalıdır şerhi bulunmadığından, davalıların, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasındaki ilişkileri bildiğinden bahsedilemeyeceği gibi davacıların zararına hareket ederek ve muvazaalı bir şekilde taşınmazları satın aldıkları da iddia ve ispat olunamamıştır.

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek veya ipotek tesis etmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(M.K.m.1023)

Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyi niyet iddiasında bulunamazlar. Burada aranan iyi niyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. TMK’nın 1023. maddesinde tapu kütüğündeki kayda iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanımı halinde 3 ncü kişinin bu kazanımının korunacağı, 1024. maddesinde ise yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken 3 ncü kişinin bu tescile dayanamayacağı hususları düzenlenmiştir. Davalıların TMK’nın 1024. maddesi anlamında kötüniyetli 3 ncü kişi oldukları kanıtlanmış değildir. Kanunun iyiniyete sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır.

Davalı tapu maliki üçüncü kişilerin, davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasındaki ilişkileri bildikleri, davacıların zararına hareket ederek ve muvazaalı bir şekilde taşınmazları satın aldıkları iddia ve ispat olunamadığından, tapu kütüğündeki kayda güvenerek, iyiniyetle mülkiyet iktisap eden davalıların kazanımlarının korunması gerekir. Bu durumda, davalı üçüncü kişiler hakkında açılan asıl ve birleşen davadaki tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, delillerin değerlendirilmesinde yanılgıya düşülerek kabulü doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacılardan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davalılar .... San. ve Tic. Ltd. Şti., ..., ..., ., ... Yapı A.Ş. ve ...'na verilmesine,

Peşin alınan harçların istek halinde temyiz edenlere iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,20.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.